加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

雪舞狼湖

2015年9月份，一对男女出现在Warden Avenue夹Sheppard Avenue East附近的一家贷款经纪人办公室，声称要办理房产的二次抵押，贷款金额高达20万元，接待他们的经纪人顺利给两人找到了借款方。不久，两人拿到了这笔钱。谁知道，两人抵押的房产并不是他们的个人财产。几个月后，房子真正的房主接到了法院传唤文件，得知自己因未能按时还款而被借款方起诉。房主发现不对，立马报案。近日，多伦多警局金融罪案科对两名嫌犯展开了通缉。
用不属于自己的房产居然还能申请到巨额贷款，而房东莫名其妙的就背上了数十万元的债务，这是一件细思极恐的事情。这么大的漏洞究竟是如何产生的呢？

加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

加国房屋产权登记制度
千辛万苦买到房子closing 后，通常我们会发现加拿大没有“房产证”这个东东。加国法律和中国法律不一样，安省实施的是电子产权登记制度。所有关于物业的所有交易历史和贷款记录（大约四五十年内的吧）都存在政府的电脑系统中，并且是时时刻刻更新的。如果想卖房子或者做贷款之类的事情，律师需要进行产权调查，产权调查可以看到地产中相关通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方。
产权上的名字在每一次更改的时候，政府电脑系统会生成一个确认单，这个确认单叫 Transfer。上面会写某年某日房子产权由旧名字更换成一个新名字，同时有一个注册号码。大家经常把这个transfer俗称为产权证明，因为上面显示了新房主的名字。但从法律意义上来说，这只是证明transfer日期的时间点的房主，并不证明这之后房子产权有什么变化。

加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

文中开头提到的案件，就是一则典型的产权欺诈（Title Fraud）案件。加拿大第一产权保险公司（First Canadian Title，简称FTC）估计，加拿大居民每年因产权欺诈案损失高达4至15亿元。仅在2013年， 该公司就因怀疑涉嫌欺诈平均每周两次拒绝按揭贷款投保。加拿大产权保险公司(First Canadian Title)高级官员表示，房贷诈骗活动在全国日益猖獗。在一些大城市如多伦多、卡尔加里、温哥华、蒙特利尔，这类诈骗案件更是逐年增多。
如果没有产权保险，那么遭遇此类诈骗的业主通常都面临着凄惨的处境。北约克女子Susan Lawrence有一天突然发现，自己居住了30年的维多利亚式百年老屋竟然被窃贼“盗”走了！原来，诈骗犯伪造她的签名，将她的房屋抵押，并偷偷提走近三十万加币的抵押贷款。
银行方面采取行动将Susan的房子没收，而Susan本人居然遭到驱逐。Susan后来向安省政府运营的产权担保协会（Land Titles Assurance）索取房产损失赔偿，但索赔过程长达两年，受害人本身还要负担高达$35,000的法律诉讼费，真可谓损失惨重！

加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

产权欺诈案大都涉及身份盗窃
林姓夫妇在90年代末购买了一套住房。他们通过辛苦挣来的钱还清了全部房屋贷款，过上了无债一身轻的好日子。但好景不常。一天银行来电，要求他们付按揭，因为他们的房子抵押给银行了，这让林姓夫妇吓得目瞪口呆。
调查发现，两名陌生人使用伪造身份证件前往银行，声称自己是林家房子的拥有者。他们告诉银行，因急需15万元偿还一笔债务，要求以房屋做抵押申请贷款。当银行批准贷款并由律师签发支票后，这笔钱被电汇到国外，而两个陌生人则神秘消失了。由此，林姓夫妇背上了一笔15万元的房屋贷款债务。
加拿大金融消费者服务局（Financial Consumer Agency of Canada）表示，通常而言产权欺诈以下几种方式：

加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

一是骗子会利用窃取或伪造的身份证明文件冒充业主，通过其房屋获取一笔或多笔按揭贷款，而后便拿了钱逃之夭夭。
二是骗子通过伪造的文件解除房屋现有按揭贷款，然后将房屋转到自己名下，接着再利用房屋的新产权获取新的按揭贷款，从中大赚一笔。
三是冒充屋主卖房（比如说趁他外出度假正好不在国内的时候）。鉴于买家一般都会检验房屋的所有权，而透过经纪和MLS系统买卖也会多一层保护，所以骗徒较少用这种方法。
四是伪造或用欺骗的手段取得财产授权委托书。加拿大有不少老年人都签署了财产授权委托书（attorney for property），以便更好地分配和利用财产，但是这也给骗子留了产权欺诈的空子。
为何会有这么多产权欺诈案件？
犯罪分子的做法日新月异，令人促不及防，再加上加拿大房价上涨，各种交易火爆，很多骗子都想从房地产诈骗这块牟利。房屋诈骗分子之所以屡屡得逞有很多因素，首先关于业主的很多个人信息，都可以通过安省电子登记系统获得；其次，抵押贷款只需持相关证明、材料，就可以借贷巨额资金。另外，由于现在借贷行业竞争激烈，个别金融机构根本不管抵押、借贷手续是否合法，就直接批准。这些因素都给了犯罪分子可乘之机。

加国没有产权证，租客竟然卖掉了房主的房子

骗子更喜欢对老年人、特别是独居的老人下手，因为他们的房屋往往没有按揭贷款，用来抵押手续比较简单，而且大多数老人也不太知道如何防范身份被盗窃。一名在多伦多购买公寓的老妇将房子租给一个年轻人住了五个月后，便开始不断收到一个公司发来的贷款拖欠通知。这名老妇经过调查后发现，是她的房客冒充她并用她的公寓获取了超过20万元按揭贷款。
如何防范这种欺诈行为？
一、办理产权保险
产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。贷款买房时，银行一般会要求按揭的房子必须拥有房屋保险和产权保险。产权保险还可以防止房子有过往的政府账单（如逾期未付的水费单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修等，都在此范围之内。产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。
二、与家人联名购买房产
如果产权是以联名的形式登记，也会造成行骗的难度，毕竟多人身份同时被盗的可能性，比起一个人身份被盗的可能性要小得多。
三、房子有抵押贷款。
房屋如有银行贷款 ，在转让的时候，都必须偿还银行的贷款才可继续，而要偿还银行的贷款，通常需要知晓贷款的登记号码等资料，这无疑增加了行骗的难度，在行骗之际也会露出更多破绽。