自住房的税务优惠（Principal Residence)

木易水手

自住房的税务优惠（Principal Residence)

近几年来加拿大房地产行业发展迅猛，一些拥有房产的朋友们担心在出售自己名下的房产时会交高额的地产增值税。这篇文章主要谈一下自住房的税务优惠，享受自住房税务优惠的条件，和自住房增值部分免税额的计算方法。
自1982年以来，每个家庭 (包括夫妻和未成年子女) 每年可以指定一处房产为自主房。在您出售自住房的时候，房产的增值部分是免税的; 而非自住房的其它房产则无此项税务优惠，出售时需要申报并缴纳增值部分的增值税。您的房产要符合加拿大定义的“自住房”需要满足以下四个要求：
第一、该房产是用于居住的房产，如独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等；
第二、您独自拥有房产或与他人联名拥有房产；
第三、房产拥有人，或其配偶（或同居配偶），或其子女每年有在房产居住过；
第四、房产拥有人指定该房产为自住房。
房产拥有人只需在售房时指定该房产为自住房，而不需要年年指定。另外，所占的土地也是自住房的一部分，但其占地面积通常不能超过0.5公顷。这一点是很多大型豪宅所面临的问题。如果土地面积超标，必须要有足够的理由解释您的自住房需要更大的面积是生活必须的，否则你的住宅将不能保持自住房的性质。
多处房产
当您拥有多处房产时，您就需要选择其中一处为自己的自住房，该房产并不需要是自己平时的主要居住处所。例如夏季的度假别墅或滑雪场附近的公寓，您或您的家人每年可能只住一两个星期，但这些房产已经可以成为指定自住房。
自住房增值部分免税额的计算方法为：
房产增值部分*（1+自住房指定年数）/ 拥有房产的总年数。
例如，Bob和Alice在2001年购买独立屋$50万用于自住。2015 年该物业升值至 $100万。他们可以指定该房产为自住房14年，那么在卖房时增值部分免税额度为（1+14）/15，即为 100% 的免增值税。如果Bob和Alice在2011年购买一处公寓$30万到2015年时将其以$60万卖掉而保留原有独立屋，他们可以有选择性的指定自住房将缴纳房产增值税最小化。
Bob和Alice可以从2001年到2010年，指定独立屋为自住房；从2011年到2014年，指定公寓为自住房；再从2015年指定独立屋为自住房。等他们日后卖独立屋时，就应缴纳独立屋从2011年到2014年的房产增值税。当您有多处房产时，我们建议把增值快的房产作为自住房，但也要视情况而定。指定自住房也是有技巧的，最好咨询专业人士以达到最佳省税效果。
另外，有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住房的时间不超过一年，就不会有增值税问题，因为分子（1+自住房指定年数）为您预留了多一年的免税空间。
频繁换房有风险
当以盈利为目的转售房产，尤其是短期内多次转售房产，卖房的收益就有可能被税局定义为生意收入而非资本增值，也就无自住房税务优惠可言。所以，即使您任何时间都只保留一处房产，但如果频繁买卖房屋，都会有风险失去自住房的性质，而增值部分要缴纳生意收入的税费。