加拿大央行涨息后 以房养老还行得通吗

流动的天空

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　　这个周二注定不平静，明天又到了加拿大央行的议息会议关口，目前银行的分析师认为央行这次会议加息的概率很大。如果明天加息的话，加拿大的基准利率将会提升至1.5%!
　　面对贸易战的威胁，加拿大民间债务的巨大问题，加拿大央行明天会加息吗?这个问题还在于波洛兹和他的团队最后的决定，虽然波洛兹和威尔金斯都表示，加拿大央行的决定不会被贸易战左右，但是，穆迪的分析师表示，目前的贸易战已经给加拿大央行的利息决定捆住手脚。
　　不仅贸易战的问题，加拿大许多人的养老资金就只剩下一栋房子，如果加息过度的话，房价走软会让许多人养老金缩水!
　　此前的几个不同场合上，行长波洛兹表示，虽然加拿大经济向好，但央行在提高利息水平方面会相当小心，主要原因是国民负债水平过高，目前两万亿加元的负债中，1.5万亿都是房屋按揭。

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　　随着最近贸易战的加剧，加拿大通胀上升，债券价格走低推高收益率，固定按揭利率也随之上涨!过去的一年里，五年固定按揭的利率足足提高了一个百分点!如果以加拿大全国平均房价49万为例，10%的首期购房者，每月要多支付230块加币的利息。
　　目前加拿大1.5万亿加币的按揭贷款债务中，75%的按揭贷款都是固定利率，这些贷款者与其说直接受到央行加息的影响，不如说对债券市场的收益率上升更加敏感!
　　最让波洛兹行长感觉不安的是，55岁至64岁之间的老年人口，按照道理讲，这个年龄段的老人，应该还清贷款卖掉房子养老。
　　可是实际情况却是，这个年龄组的老年人却在大量购房，将其当做退休养老的工具，因此这个年龄组的加拿大人房屋按揭贷款比例高达46%!
　　退休收入的下降，利息水平的上升，两方面的双刃剑，使得这些人群变得异常脆弱。
　　另外一些已经退休的老年人，虽然没有房屋按揭债务，可是却将房屋作为退休的重要资产，很多人的医疗费用，住养老院费用，都是从房屋反向按揭中获得。
　　根据Broadbent Institute对55至 64岁年龄段的调查，这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年。
　　理论上讲，每个加拿大人都应该退休无忧，从个人的RRSP，TFSA等免税延税储蓄工具，到政府的CPP和OAS，再加上一些公司的养老金，一个正常的加拿大老人应该可以在退休后保持上班峰值时70%的收入水平!
　　但事实并非如此，这些年的房地产牛市，使得绝大部分人都放弃个人储蓄，RRSP和TFSA等非常有效的储蓄延税工具。也难怪，在房产投资楼花和RRSP储蓄两者间，十个人中有九个都会放弃RRSP!
　　随着加拿大房市史无前例的二十年牛市下来，本应在年轻时期储蓄的老人们，现在就只有一身债，所有资产都集中在一个流动性较差的房子里!
　　未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧，生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。虽然这些老年人没有足够的储蓄，但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产!
　　过去这些年的经济发展，属于典型的债务驱动型，现在越来越多的老年人，都属于住在大房子里的低收入“贫困”老年人，他们都需要政府的福利帮助!
　　随着利息的上升，房房价格的下跌，许多加拿大老年人拥有高额的房屋信用额度欠款。他们如果不能按时补齐资金，将欠款与房屋市值的比例降低到符合银行标准，他们将面临银行Call，甚至失去房产的危险。
　　加拿大这些从表面看起来的“贫困”老者越来越多的现象，背后隐藏的其实是现金流动性缺乏，房地产资产富有的老年退休人群。
　　不过别难过，金融机构看到这个难题，提出一项计划，反向按揭，让老人可以拥有自己的生活，照样用房子升值带来的财富，对于一些老人而言，他们可能比自己想象的要富有。
　　反向按揭， 允许老年人通常在接近退休的时候，可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同，REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款，除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。
　　虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好，但是这些却是基于一个前提：加拿大的房地产价格一直涨下去，利息水平不会大幅度的提高。以房养老的老年人，虽然不用每月支付利息，但是利息却是利滚利增长的，由于本金和利息不断累积，如果累积的贷款总量超过了房屋的市值，那么很有可能会面临MARGIN CALL，失去唯一的资产。
　　笑容满面的老年人，当您签字画押，把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候，还能笑的那么灿烂吗?
　　当然，也不用太过担心。我们加拿大政府一贯都大力支持养老，特别是扶助所谓的“贫困”老年人。仅仅在去年，加拿大的联邦政府就耗资七亿加元，提升养老金低收入补助部分。如果央行加息地产走低的话，老年人的唯一退休资产-房屋出现问题，政府将会不遗余力的支付更多的福利。