温哥华及周边公寓价值投资系列之一

温哥华天涯行客

  温哥华及周边地区公寓价格经过2016年以来的大幅上扬，很多城区的公寓价格已经很高不再看不出未来3-5年的投资价值。同时从中长期来看，很多城区属于未来人口增长和经济发展的重点区域，同时房地产价格尚属于合理区间，比如兰里、素里、新西敏、阿伯茨福德。

这次推荐的投资区域是：兰里Langley

1、城市推荐理由

1）自住投资两相宜

      传统的北美生活模式社区，有很好的自然环境、人文环境，也有很好的不为大多数华人所知的公立学校。商业也发达，除了温哥华特有的奢侈品店，其他生活消费、高端消费产品在市中心都能找到。Langley家庭收入中位数很不错了（请见图），像奔驰，宝马，奥迪，美洲虎，路虎，保时捷等豪车厂家均在langley有销售中心和维护中心。

2）未来成长型城市

       房价还是处于很合理的区间，因为离温哥华比较远，目前还没有大量的炒作、投资资金；独立屋大概只有温东的三分之二，而居住环境要强很多，所以性价比非常高。该市人口从2012-2017年增长7.8%，是人口增长最快的区域之一。

3）买楼花定金较少

       15%的deposit目前只有这里有，意味着可以付少量的资金买了一给在2-2.5年后买入一套公寓的价格期权，以价格37万的一房一厅公寓550-600尺为例，定金只要$5.55万。

2、楼花推荐理由

       Willoughby区是2013年以来兰里成长最快的一个区，靠近1号公路在其南边，在Fraserhighway以北。该区还连接着10号、15号和17号高速，主要干道很容易的通往大温哥华的各个地区，而往南通过200街直接通往兰里市中心。该区很多现居人口通过高速路的连接，在Burnaby，Vancouver，surrey，mapleridge，abbortsford有较高的收入。同时，由于人口的迁移，Willoughby区的200街规划的商业CBD地区已经逐步显现。有些大的会计师事务所也来驻扎，包括KPMG，和Delloitte。周边的商业配套设施也正在逐步完善，包括加油站，医疗，法律，银行，私立幼儿园，厂房，汽车及配件。

       虽然目前往返温哥华方向有时候拥堵，不过1号公路在扩建，就在Langley 区域的216 street 到264 street之间，从四车道扩建为6车道，再加上省政府的交通规划轻轨线2期是从Surrey 到Langley，这样交通高峰时期拥堵情况将改变。目前正常情况下开车到温哥华机场、温哥华DT50分钟，到Metrotown 40分钟左右。交通不方便的时候会觉得很远，一旦交通设施跟上了，距离就没那么重要了，所以未来人口的流入会更多。

3、投资测算

      目前该区域的政府廉租房一室一厅租金已经$1400/月，意味着2-3年后租金收入$1500左右。还是以价格37万的一房一厅公寓550-600尺为例，首付按25%算，大致如下：

贷款月供$1100

管理费$200

地税$165/月（年地税$2000）

因此除了首付之外，后期收支基本平衡；如果房价上涨，就是利用财务杠杆借了银行75%的钱投资增值。

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