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有这样一种贷款，你只需每月付利息而不用还本金，听起来是不是很美好？这还真不是做梦，加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”，并指出对退休养老来说尤其划算。
所谓“无本金贷款”，又称“只付利息贷款”。顾名思义，这种贷款与传统的抵押贷款不同，它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分，无需偿还本金。而在预先设定的期限（常见的有5年、7年、10年等）过后，信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。
根据Merix Financial的宣传材料，假设某借款人以4%的固定利率申请一份为期超过25年的400,000加元的贷款，依照常规的还款方式，其每月的还款额为1,900加元左右；而如果选用“无本金贷款”，在其仅需支付利息的阶段，每月的还款额仅为1,300加元左右，可腾出600加元的现金流。
Merix Financial举例说，假如你有：
一个50万元的住房，每年升值2％;
400,000元的抵押贷款;
你目前每月RRSP存入500元;
你对边际税率为37％;
你的RRSP年回报率为4％。
现在，假设您有两种新抵押贷款可选择：定期的固定五年利率3.49％，或者五年固定利率3.88％的“无本金贷款”。
如果只支付利息，您的贷款每月将减少505元，这样你可以在RRSP中投入更多。
经过认证理财师测算：五年后，采用“无本金贷款”借款人的税前净值为243,741，而首付20%即10万首付的贷款者此时税前净值238,923元，二者相比差了4818元。也就是在短短60个月内，“无本金贷款”者税前净值多出近5000元。真正的魔力还不在于此，因为有多年复合市场收益。 25年后，“无本金贷款”者的RRSP远远超过其他贷款者的两倍。一旦退休，房主可以换小房并偿还剩余的抵押贷款。
Merix Financial也承认，风险一定存在。如果房价下跌，一切皆有可能。不过该机构认为“无本金贷款”的风险实际上低于典型的保险抵押贷款。理论上说“无本金贷款”对贷款机构来说风险巨大，事实上，依据加拿大房地产协会的平均价格数据，全国平均房价从高峰时期有限下降。加拿大的长期住房升值率为3％以上，因此从长远来看，拥有该产品的房主即使没有支付本金也有可能投资房产。
显而易见，这种贷款形式对于当前现金流紧张，却有心购买房产的人士十分具有吸引力。 这对于陷入疲软的加拿大楼市来说，无异于一剂强心针。当然“无本金”的贷款形式也意味着风险，引发了业界对于加国金融安全的隐忧。
2008年美国金融危机就与“无本金贷款”不无关系。美国在2002年为刺激房产市场推出结构与“无本金贷款”相似的“30年浮动利率贷款”，仅要求借款人在贷款的前五年依照极低的利率还款，而且很多机构推出零首付贷款。在房价蒸蒸日上的时候，对于买家来说银行 这无条件借钱让你发财，不借白不借，直到金融危机爆发。
几年前，澳大利亚房地产市场进入新一轮的疯涨周期，而当地信贷机构也借机向购房者大肆发放“无本金贷款”形式。据统计，仅在2014至2015年间，澳大利亚批准了价值7,060亿澳元的贷款额，而其中有42%的贷款为“无本金贷款”。如今，有一大批贷款人的“5年无本金还款期限”已经或即将到期，而市场已经出现警戒迹象。澳洲的房价显示出了明显的回落态势。一旦发生大面积的借款人违约现象，澳洲房产市场或难逃风暴洗礼。 |
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发表于 2019-5-22 09:44:37
