华人投资者追捧项目托管：还能保住购房合同吗

@紫梧桐雨

CLOVER和HALO的买家还能保住购房合同吗？
        CRESFORD开发的CLOVER, HALO 都是我们华人投资者追捧的项目。3月27日，法院批准了债权人的托管申请，裁定由普华永道托管以上三个项目的所有资产及债权债务。为便于大家了解这些项目的进展情况，现梳理一下托管过程。（本文由Frderick Law and Company根据法院公开信息整理，并非法律建议。如希望获取法律建议，请咨询律师。）
       

        1.祸起萧墙
        故事得从Maria Athanasoulis女士说起，她2004年加入CRESFORD, 从项目经理起步，一直做到公司的CEO，但 天有不测风云，今年1月21日，Athanasoulis女士一纸诉状将她的老东家告上法庭，索赔巨额赔款，声称CRESFORD欠她巨额分成款，更严重的是，她在诉状中声称，公司的几个项目运作都不规范，严重超出预算，资金链断裂，许多到期债务不能按期偿还。
        一石激起千层浪，债权人顿时一片恐慌。3月2日，项目的主要债权人BCIMC正式向安省高级法院申请由其选定的托管人普华永道托管CLOVER和HALO所有的资产以及债权债务。为便于CRESFORD有足够的时间答复，法院延期至3月27日才作决定。CRESFORD也打响了资产保卫战。
        2.双方博弈
        CRESFORD指责对方在未知会它的情况下即向法院提出托管申请，辩称开发商正在制定重整计划。为了执行它的重整计划，CRESFORD于3月26日向安省高级法院申请破产重组，在其申请文件中提到，其至少已与三家公司商谈过收购事宜。其中一个方案是向CONCORD发行3800万股票，并由其提供2200万贷款，但所有购房合同必须作废，由其按市场折扣价重新出售这些单元。但法官于3月27日否决了CRESFORD的重整方案，同时批准了BCIMC的托管方案。于是，普华永道正式被指定为托管人。
        3.托管人的权利
        法官在托管命令中授予托管人18项权利，包括接管CLOVE 和HALO的所有资产、管理经营目前的项目、废除和签订合同、处分项目资产等等。一般情况下，托管人会将资产变现，以便清偿债务。
        4.项目现状
        CLOVER项目：共两栋，一栋18层，一栋44层，共552个单元，已售499个单元，收到预付款总计4900万。该项目账面资产总值约2.64亿，总负债约2.58亿。已经到期须支付的债务1230万，但账面现金只有30万。
        HALO项目：一栋39层，共413单元，已售388单元，收到预付款总计4300万。该项目账面总资产约1.61亿，总负债约1.57亿。已经到期须支付的债务670万，但账面现金只有20万。
        5.预付款
        一般情况购房合同规定，预付款直接存入开发商律师的信托账户，在提供担保的情况下方可支取。本案中，开发商、开发商的律师和AVIVA保险公司签订了一份合同，预付款由AVIVA进行担保，开发商允许AVIVA在其项目资产上注册MORTGAGE(开发商用项目资产给AVIVA反担保)。
        因CLOVER和HALO两个项目资产均大于负债（根据目前公开的资料），且预付款由保险公司担保，因此，按目前情况判断，如不出意外，预付款应能安全返还购房人。
        6.购房合同
        购房合同能否继续执行，取决于托管人是否可以找到愿意接管所有合同的买家，而是否能找到这样的买家又取决于项目的预期利润率。如果买家接受全部合同，仍有安全利润（大于或等于市场平均利润）的话，就可能找到这样的买家，购房合同就有可能保住。如果买家接受全部合同后，只有微利，低于市场平均利润，这种情况下，要找到接受全部合同的买家就很困难。
        (本文由Frederick Law and Company整理，资料来源：https://www.pwc.com/ca/en/services/insolvency-assignments/clover---halo.html)
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