解读安省房东、租客新法：对谁更公平？

春风化雨杨

安省近日在新冠疫情下通过了关于房东和租户的Bill 184法案，即《保护租户和强化社区住房法》。许多华人房东对此非常关心，因为民用出租法律的重大改变，想要了解新法是否对房东和房客更加公平？
       

        来源：https://www.ola.org/en/legislative-business/bills/parliament-42/session-1/bill-184
        本网就此采访了51黄页的安省法律顾问，为大家作出详细的解读。
        法律顾问肖旗表示，新法在原有规定的基础上作了进一步细化，对房东、租客的义务都做了更严格的规定并提供更有保证的保护。
        法律顾问于戎伟表示，新法针对目前市场状况，将过去没有厘清的问题，以及新出现的问题给出了具体明晰的法律规定，有利于提高效率，加速处理，对整个市场是正面的，积极的。
       

        图源：reminetwork.com

        对房东而言，最常见的几个问题是：
        1、拖欠租金。过去在庭审当天房客可以提出任何维修的理由来拖延时间，也让房东措手不及。新法则要求房客要提前给出需要维修的通知，让房东可以以有所准备；
        2、房屋毁坏。过去毁坏房屋，房东必须在房客未搬走前，向Landlord and Tenant Board（简称LTB）提出申请，要求赔偿和驱逐。新法允许房东在租客搬走后一年内都可以在房东局进行申诉。
        于戎伟说，听起来这对房东有利，实际上也是缓解法庭的压力，确定了房客居住期间的损坏，从而减轻小额法庭的诉讼压力，使诉讼更有效。

        肖旗表示，很多华人房东不愿意或者疏忽了上门检查房子，等到房客搬走才发现房子受损。这时，lease期已结束，房东没有足够权力控告和追讨。她提醒房东要定时上门检查，及时发现问题，拍照留证。
       

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        3、水电气费。过去LTB只能以拖欠的行为而驱逐房客，对追索欠费模糊不清。但是在新法下，LTB有权审理欠费问题，房东可以因为欠费驱逐房客，并且要回欠费和赔偿。因此一份清楚的租约对于上庭追讨至关重要。
        肖旗提醒房东，如果由多位房客分担水电费，在签定租约时一定要用文字写明确，如何分担，以什么形式支付等。如果没有明确的文字证据，房东将很难追讨。同时，过去房东要到小额法庭追讨欠费，时间长，花费大，追讨难。而新法允许LTB听证处理，相比法庭更简单省力，对房东有利。
        4、关于涨租。房东违规涨租一年内未受到挑战，租金可合法化。于戎伟说，这对涨租进行了清晰化处理，明确规定如果未按规定涨租，但此后12个月内租客未提出异议，租金金额合法化。
        对于房客而言：
        * 在新法下，如果房东恶意驱逐，一旦坐实，房客可获得高达相当于过去整年的租金赔付；
        * 房东要收回房子自住，必须向委员会披露，在过去两年内是否曾以同样的理由提供过申请；
        * 房东将房屋出售给新房主自住而要求房客搬走，要向房客赔偿1个月的租金。
        于戎伟说，他分析这是考虑到租客搬家需要支付新的押金，是方便租客更有机会找到新的房东，使得这一过渡更加平滑。
        另外，新法下，法官在审理驱逐申请时是要看房东是否有过积极尝试与租客协商，提供一个还款安排。对此，很多华人房东没有经验，肖旗认为发短信或邮件等有文字的证据就可以证明做了这项工作，但是不建议使用微信。房东如果做了这一工作，即使房客不回应或者违反了还款安排，再申请驱逐也会更加有力。
        于戎伟也解释说协商还款安排的程序不代表可以不通过法庭就驱逐，而仅仅是指当租客违反还款协议后，房东可以向LTB提出申请，在这种情况下房东可能会不通过庭审而获得驱逐判决，当然，租客仍有挑战这个判决的机会。
       

        图源：canadianlawyermag

        关于排期开庭
        肖旗说，截止目前，安省官网还未公布新法相关的具体时间、期限和申请表格，相信很快会有更新。目前安省法庭准备重开，但是LTB要在法庭之后才重开听证。实际上，今年3月申请排期的华人，仍然没有收到具体的庭审时间和文件编号。
        于戎伟说，安省紧急状态下的紧急令将于7月底到期后，驱逐禁令也将在当月最后一天取消，法警处依法应在8月4日开始驱逐作业，对已收到的驱逐令逐一执行。他估计法庭将于8月中旬开始排期，要先重排3月中旬以来已经排期但被推迟的案子。而欠租案的庭审可能通过电子方式在线视频听证。
        肖旗最后提醒华人房东，如果涉及公共卫生，影响到他人的健康安全，或者涉及安全问题，如房客拆了烟雾报警器，厨房失火，与毒品相关的活动或行为等，房东可以申请紧急听证。
        相关链接：https://news.ontario.ca/mma/en/2020/07/ontario-strengthens-protections-for-tenants.html
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