疫情趋缓，加拿大楼市反而要见顶了？

黄老鸭

楼市和疫情，大概这就是大多数普通人时下最关心的两大议题吧。

        而且两者之间还有着千丝万缕的联系，但绝非简单的线型关系。

        对楼市而言，疫情的负面影响力在2019年上半年就走出了最高峰，此后即使是疫情再严重许多，都无法对楼市构成实质性杀伤力。

        相反别的因素开始起作用，最典型的就是货币大放水。

       

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        现在的情况也有类似性。尽管疫情总体而言朝着最好的方向走去，但楼市已经很久没有创新高了，在3-4月间已经完成了“顶部”，此后哪怕是疫苗的大规模推广，解封、以及感染数字的直线下降，楼市都熟视无睹。

        两者之间存在明显的时间差。

        最新新闻报道，无论是在GTA地区，还是加拿大全国，在今年3月房屋销售达到峰值之后，均已开始下降。有经济学家表示，加拿大房市已见顶，现在的问题是下行的速度会有多快。

        据加拿大《金融邮报》（Financial Post）报道，TD银行的经济学家Rishi Sondhi在一份最新报告（"Canadian housing outlook: Comin’ down the mountain"）中指出，“就交易活动而言，今年3月似乎已经达到这座山的绝对高峰，比我们在去年冬天发布的展望中所预期的时间提前了几个月。”

       

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        这位经济学家说，市场见顶之后将会下行，现在最大的问题就是从顶峰往下走的速度有多快。

        报告指出，自今年3月份以来，加拿大的房屋销售量已经下降了25%。虽然这听起来好像很多，但考虑到第一季度所出现的异常火爆及飙升，即使在这个下降之后，估计随后的市场销售仍将非常强劲。

        经济学家Sondhi认为，如果6月份的销售数字持续全年，那么全加拿大将有望售出超过600,000套房子，这会破掉2020年全年的销售纪录。

       

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        除了大流行期间异常火爆的住房市场不可能持续之外，至少有这么几个因素可能会影响到市场下行的速度。

        首先是从今年6月1日开始实施的更严格的压力测试政策，可能会给一些买家带来压力。

        另一个因素是债券收益率，TD银行预计明年将会上升。由于对Delta变体病毒及其对经济影响的担忧，最近几周收益率有所回落，但经济学家预计这种情况不会持续很长时间。

        Sondhi在报告中写道：“随着全球复苏仍然具有弹性，而且通胀预测继续被推高，债券收益率的上升趋势可能会再次出现，并推动按揭贷款利率上升。”

       

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        TD银行预计，随着加拿大央行在2022年（很可能是在下半年）加息一次，到2022年底5年期政府债券收益率将上涨约110个基点。虽然这不是很大的涨幅，但该银行警告说，即使是小幅上涨，也将对如今房价高昂的市场带来很大影响。

        按照历史经验，市场在繁荣时期飞得越高，会跌得越惨。因此Sondhi表示，今年迄今为止，新斯科舍省（Nova Scotia）的房屋销售下降了32%，魁北克下降了20%，安省下降了 17%。

        而与此同时，房价更便宜的阿尔伯塔省的房屋销售今年迄今为止增长了13%，是本国最好的表现。TD银行预计这一趋势将会在今年下半年和明年继续。

       

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        展望未来，TD银行预计房屋更易负担的草原省份，纽芬兰和拉布拉多的房价增长将走强，而安大略、魁北克、爱德华王子岛和新斯科舍省的房价增长将会减弱。

        尽管现在就断言楼市见顶为时过早，但接下来楼市的助推力量显然会少很多。

        首先，对于疫情利好已经出现明显的疲劳。这一定程度上是前期早已“透支”了疫情利好。楼市有其自身运行规律，阶段性涨幅30-40%已经很可观了。

        其次，一些利空因素正在逐渐发酵。

       

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        比如CRB马上要锐减，在9月要停发。对于收入下降及失业一族而言杀伤力很大，接下来租房市场可能有一定动荡，一些购房者也可能断供。

        又如加息预期也在升温，今年余下日子资金的活跃度会大大下降。

        但波段性高点和见顶是两回事，笔者目前认为在调整之后，楼市仍有创新高的能力，比如在明年开春之后。

        总而言之，疫情对楼市的影响未来会越来越弱，传统基本面因素影响则越来越强。对于经济景气度而言，未必直接影响楼市，但经济复苏过于缓慢，会导致失业潮、破产潮，最终增加楼市抛售压力。

                                       
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