加拿大房贷利率再有重大变化 或将影响房价走势

水の天使

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　　撇开富豪能一次付清现款不谈，绝大部人买房子，第一要解决的，就是房贷问题。在跟银行办理贷款时，得先在浮动利率和固定利率之间做出抉择;至于两种利率哪一种好，见仁见智;但最近一份报告指，加拿大现在浮动利率房贷已经超过了固定利率。
　　浮动利率超过一半
　　据加拿大《金融邮报》(Financial Post)报道，加拿大国家银行(National Bank)的经济学家Daren King
在最近的一份报告中写道，7月份银行提供的新按揭贷款中，有一半以上是浮动利率，其中包括了续贷和再融资。

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　　Daren King(图源：National Bank)
　　新的浮动利率抵押贷款份额占比为 51.3%，固定利率为
48.7%，这是至少五年来第一次浮动利率处于领先地位，或许是与加拿大史上最低的利率持续有关，有很多人相信明年底才会加息。
　　Daren King
说，造成这种情况的一个原因是固定利率和浮动利率之间的利差不断扩大。一般而言，选择浮动利率而非固定利率的购房者在每月支付相同的费用时，其购买力提高了9%。
　　与此同时，银行给的利率也继续下降。加拿大抵押贷款趋势 (Canadian Mortgage Trends) 的Steve
Huebl的报告则提到，在过去一周中，加拿大的三家大银行都降低了利率。

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　　Steve Huebl(图源：Canadian Mortgage Trends )
　　上周道明银行(TD Bank)将其 5 年期浮动利率从 2.34% 下调至 1.89%，将其 5 年期固定利率从 2.44% 下调至
1.99%。
　　周二，加拿大帝国商业银行(CIBC)将其特价5 年期固定利率下调至 2.24%，此前几天前曾下调 5 个基点。其 5 年期浮动利率升至
1.35%。
　　皇家银行(RBC) 将其 5 年期固定利率下调 25 个基点至 2.19%。
　　根据利率比较网站Ratespy.com提供的数据，目前所有贷方中最好的5年期浮动利率是 0.98%，而最便宜的5年期固定利率则是1.75%。
　　或与低利率有关
　　之所以会造成浮动利率多过固定利率的情况，前文提过，“或许是与加拿大史上最低的利率持续有关”，目前加拿大央行的基准利率是0.25%，很低;但现在问题回来，如果利率上升了，咋办?
　　众所周知，新冠肺炎(COVID-19)疫情期间，加拿大央行推出历史性低利率，同时人们想要换更大空间的新居所推动下，加拿大人买房的多了，按揭贷款的也多了。
　　根据Equifax的消费者信贷趋势和洞察报告，加拿大2季度的新按揭交易量攀升至超过41万笔，创下了单季度的最高纪录。比去年同期增长了60%。
　　据金融邮报的Stephanie Hughes报道，抵押贷款的规模也在增加。平均新抵押贷款超过 35.5万元(加币，下同)，比去年增长
22.2%。
　　Equifax的报告还对房屋净值信贷额度(home-equity lines of
credit，HELOC)提出了警告，该额度比前一年增长了56.7%，达到10年来的最高水平。
　　Equifax Canada 的Rebecca Oakes指出：“HELOC的增长趋势令人担忧，因为付款往往与浮动利率挂钩。在2018
年，当利率上升时，我们看到信用卡支付下降，尤其是在拥有 HELOC的消费者中。它还导致拥有HELOC的老年消费者破产率升高。”
　　可以想见，按揭贷款激增推高了整体消费者债务，将其推至2.15万亿元，这超过了加拿大整个经济的价值。
　　先三思再决定
　　Daren
King认为，利率上升的影响可能将比人们想象的要小。他说尽管现在大多数新的按揭贷款都是浮动利率，但浮动利率的未偿还贷款份额仅占23%。
　　此外，加拿大近 40% 的浮动利率抵押贷款具有固定还款额。这意味着当利率上升时，您仍然支付相同的抵押贷款，但您的本金偿还额会下降。
　　不过，小编对Daren King的说法仍有质疑，即，他强调的是浮动利率，未偿还贷款份额占23%，但这些未偿还的金额，有多少，Daren
King并未提出数据，如果金额够大，一旦利率升高，影响就很大。
　　另外，“加拿大近 40% 的浮动利率抵押贷款具有固定还款额”，小编想问的是，那其他的60%呢?“浮动利率抵押贷款份额占比为
51.3%”很高，是5年来首次领先固定利率，那么，60%就不算高了吗?
　　总之，不管是浮动利率或固定利率，贷方最好在与银行谈定签字之前务必三思，而最重要的思考点就是，衡量自己的还款能力。
　　如果你的薪水来源稳定，让你数年甚至数十年内还款没有问题，那么，不管是浮动利率或固定利率，都不是问题;如果你的未来变量很多，不妨也跟理财顾问谈谈再下决定。