中国房地产市场能否让加拿大以史为鉴

帥氣天使

中国房地产泡沫的导火线

        早在上世纪90年代初期，虽然中国已经改革开放，但国企的日子却不好过，因为缺少了利益的驱使，许多国企在当时面临入不敷出的困境，许多职工被迫下岗，国企可以说各个都在苟延残喘。中央政府当时的目标是发展经济，工人都下岗了，怎么发展经济？因此经济改革迫在眉睫。于是中央政府在1990颁布了历史性的55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。为什么说是历史性的呢？因为这意味着中央政府开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，居住用地出让年限最高为70年。简单来说，土地可以当做商品交易了，政府希望通过将濒临破产的许多国企转型成为民营，来促进城市建设和经济发展，同时居住用地也能够转让。这是中国房地产市场迈出的第一步，市场化。

       

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        从图中可以看出，日本的房地产和股市走出了几乎相同的趋势，都经历了泡沫膨胀期，顶峰期，破灭期和沉没期四个阶段。

       

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        自1990年的泡沫破灭至今，已经30年过去了，即便日本以科技研发为重心，努力发展着实体经济，日本的房市和股市依旧没能完全恢复到1990年的顶峰期的高度，它的经济和房地产发展历程，引起了众多经济爱好者的重视，我们作为金融从业者，也希望能够以史为鉴，从中得到一些可观的经验和教训。

        在我们看完了日本的房地产发展史后，再来看看我们熟悉的中国的房地产发展史，我们将通过中国与日本房地产发展史的对比，来看看中国的房地产业是不是也有泡沫？看看历史又告诉了我们什么？

        由于当时的中国还是中央集权，随着中国的经济发展，这种体制“集中过多，统得过死”的缺陷渐渐暴露出来。时任中华人民共和国国务院副总理的朱镕基意识到了财税改革的必要性和紧迫性，于是，1994年1月1日，分税制改革正式在全国施行。这个税改极大的促进了中国房地产市场脱离计划经济，走向市场经济。

        时间到了1998年，为配合1994年施行的分税制改革，中央政府全面实施了城镇住房制度改革（简称房改），此次的房改确定改革的方向为城镇住房的市场化、货币化、商品化。这意味着福利分房年代彻底结束，住宅商品化时代开启。房改之后，房价一下就上升了非常之多。98年的房改让中国房地产彻底市场化。

        改革开放过后的中国，得到世界的帮助振兴了经济，这就像是二战后的战败的日本，得到了美国无偿帮助后，经济迅速发展起来一样。在2001年11月10日，在卡塔尔多哈举行的世界贸易组织（WTO）第四届部长级会议通过了中国加入世界贸易组织法律文件，标志着中国成为世界贸易组织新成员，中国加入WTO可以说是改革开放的一个重要里程碑，为之后中国GDP爆炸式增长起到了决定性的作用。

       

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        加入WTO后，由于贸易壁垒得到消除，外加当时中央政府干预外汇市场，人民币大幅贬值至1比8，中国的出口因此得到了迅速的增长，由于中国当时又有相当充足且廉价的劳动力和土地，加上拥有完善的基础建设，于是吸引了一大批国际企业来华建厂，中国也因此迅速成为了世界工厂。每年GDP 增长的百分点保持在两位数，增长率位居所有经济大国之首，当时的中国就是上世纪80年代的日本，制造业兴起让几乎全世界的商品都是MADE IN CHINA，按照购买力平价衡量，中国对世界经济的贡献从改革开放初的2% 上升到了2010 年的13%，成为仅次于美国之后的第二大经济体。90年代初期，万元户寥寥无几，仅仅过了十年的时间，当我们听到千万富翁甚至亿万富翁都已经习以为常了。同时，又由于中国国门开放，出台优惠的招商引资政策，国外大量的资金趁机涌入中国市场，投资办厂，享受税收和劳动力成本的双重优惠，就和日本当初一样，中国的金融和房地产业也迅速的发展起来。

        中国房地产泡沫的膨胀

        我们之前说过，历史总是惊人的相似，中国的房地产和当年的日本一样，它的泡沫是由两大部分的吹起来的，一部分是由国内的热钱吹起来的，另外一部分是由国外的热钱吹起来的。那我们先来说说国内是如何进行房产炒作的。


       

               
                        国内热钱炒作
               
       
       

               
                        国内的炒作，我们要从土地财政说起，什么是土地财政？简单来说政府通过卖地来赚钱。2000年左右的时候，当时中央政府意识到想要让经济蓬勃发展，就必须先要搞基建，基建搞好了才能招商引资并且扩大贸易出口。那么问题来了，众所周知，基建是要耗费大量的资金去建造的，尤其是中国这么一个土地大国，想要搞基建，那简直就是个无底洞，钱从哪里来呢？和日本一样，没有钱就印嘛，再把利息降下来，让借贷成本降低，随后政府就将印出来的钱借给了房屋开发商去搞土地开发，这就和80年代初期的日本一样，施行货币宽松政策来振兴经济。
               
       

       

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        众所周知，房地产是一个非常好的保值工具，房市的价格随着通胀迅速上升，那又说回来，政府这么做有什么好处呢？答案是政府能从中获得大量的财政收入，中国房地产有五大税，房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税，这些税收大大缓解了政府没钱的窘境。那政府这么通过卖地来实现经济发展的目标有没有实现呢？历史证明，政府这么做的确是奏效了，这期间中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。政府一看，欸，这么做有效果，那我就copy嘛，继续这么做，并在2003年，国务院正式宣布将房地产行业作为国民经济的支柱产业。就这样，房价以惊人的速度逐年上升。

        另一方面，在中国正式加入WTO之后，老百姓们手上的钱也是从来没有那么多过，一个个都成为了暴发户。这些暴发户尝到了资本的甜头，知道了要用钱生钱，于是开始寻找来钱快，回报高的投资标的，那时候要说，什么投资标的最火，那当之无愧就是房地产市场，而且这个投资标的还是受政府大力支持的。于是以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。

       

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        赚了钱之后当然是要去消费了，于是，中国大妈团以及其超强的购买力吸引了全球消费市场的目光。大妈们就像当时80年代末，90年代初期那些富得流油的日本人那样，疯狂的在海外消费，当时黄金价格在2010年左右屡创新高正是因为大妈们的疯狂购买。那时的暴发户不仅在国外疯狂购买黄金和其他奢侈品，还开始大量购置海外资产，大家知道为什么2017年多伦多施行了海外买家税，正是因为来自中国的买家在炒作多伦多房地产。（这些中国买家为什么热衷于多伦多房地产呢？不单单是因为多伦多房价涨得快，更是因为中国买家能够通过在加拿大购置地产来合法转移国内资产）

        时间来到2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，当年11月中国进出口数据突然跳崖，出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%，进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。当时的中国已经是个出口大国了，然而出口不景气了自然GDP也受到影响，那该如何拉动经济？很简单，继续刺激房地产来达到目的，于是在2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

       

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        这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%，房价因此也是猛窜上去。

        到2016年，中国开启一轮棚改货币化，简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房，那政府哪来的钱补贴拆迁户呢？很简单，还是印出来的。

        棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。由于市场中的资金变多，炒房的需求也随之增加，但房屋供给没有改变，于是多个城市采取了购房摇号的措施应对库存告急。

        当时中国出现了一幕在上世纪80年代日本东京发生过的画面，上万人为了争抢百套房子而摇号，更是有人在排队时晕倒、有人打架的局面。为什么这么疯狂？因为这些人抢的根本不是房，而是钱。如果当时你有幸能摇到一套房子，过一阵子出手就能轻松赚个100万到200万。那时的中国和当时80年代末的日本一模一样，炒房者都是抱着“买到即是赚到”的心理去炒房。

        因此，中国楼市再次“量价齐升”，恒大在2017年正是通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀，当年就成为中国第一大房企，也将许家印推上了中国首富的宝座。

        中国房地产泡沫的膨胀

        海外资金炒作

       

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        还是那句话，历史总是惊人的相似，资本是逐利的，哪里有利可图资本就会涌入哪里。中国在2001年入世后，彻底开放了国门，此时国际游资大量趁机涌入中国市场并炒作房地产，进一步的炒高了国内一线城市的房价。根据相关统计，2003年时，中国大约有5100亿美元外汇储备，其中从进出口中赚取了1000亿美元，外商直接投资约3000亿，其余的1000亿美元就是热钱，到了2008年，根据中国社科院的统计，来自全球的热钱已经达到1.75万亿美金的规模，其中大部分的热钱都流向了回报高，来钱快的房地产市场，使得房地产泡沫越吹越大。

        我们举个例子，在2018年，Deloitte（全球最大的会计事务所）的一份研究报告中有关于《外资主要房地产基金介绍》的数据,Morgan Stanley 也在2003年到2006年期间在中国投资过房地产，如图所示。

        中国房地产泡沫会破灭吗

        这个答案我们暂且不说，但是我们可以对照一下日本房地产泡沫破灭时的背景，当时的日本，一方面有大量本国资本到海外投资，另一方面外资离开日本，还记得我们上一期提到的“赌场”的比喻吗？客人（美国企业）去赌场玩，将美金换成了筹码，现在客人要走了，于是将筹码要兑换成美金走人，然而，赌场挪用了客人的钱，拿去拼命花销，在客人集体离开时，要赎回资本的时候，赌场会出现被挤兑现象，从而出现债务违约并破产的危险。如果赌场老板如约把钱还给客人，那么自己就没有钱去买米买盐，无法正常生活。那么这种现象如果发生在一个国家的身上，当外资或外汇大量流出后，自身可能就是负债累累，而且没有外汇向其它国家买各种必需的商品，也就是无力进口，导致国民生活窘迫。

       

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        正如日本当年房地产泡沫破灭前，经历了类似赌场里的客人（美国企业）集体赎回自己的钱离开赌场的情况。

        这次美国籍着没有履行WTO中贸易协定规定该履行的义务为由，向中国发起了贸易战 ，让美国企业集体离开中国。

        明确指出，WTO有规定，政府不参与市场，政府是市场的守夜人，负责维持秩序，企业生产什么，生产多少，如何生产，使用什么技术来生产，都是企业和金融体系由需求来决定的。简单来说政府在自由贸易中是作为一个警察的角色来维持市场秩序的。然而事实确实恰恰相反，在中国入世后的这十几年，近20年的时间里，中国是政府主导下的制度，企业背后是政府，在生产中，政府通过产业政策，财政补贴，准入限制，廉价信贷，直接订单等手段直接支持中国企业，使美国企业以单个企业面对中国一个国家，完全不是公平竞争。比如太阳能行业，钢铁行业。中国制造2025就是典型的以国家的力量来干预经济，违反了自由贸易法。这导致了美国在出口上吃了大亏，贸易逆差更是逐年加大，极大的影响到了美国的经济发展。美国看情况不对啊，你中国耍小动作，不搞公平竞争。

        于是时任美国总统的特朗普向中国发动了中美贸易战并鼓励美国企业撤出中国，回到美国本地。那外企撤出中国自然要把外汇也一起撤走。美元的回流致使中国外汇储备急剧减少，市场中的流动资金也开始枯竭。

        贸易上面临着被制裁的困境，那么房地产行业的情况又怎样呢？

       

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        该图的数据来源于历年中国税务总局发布的《税务年鉴》。从历年税务年鉴各行业的税收值可以看出一个清晰的脉络，从2006年至今，发展得好的行业，税收贡献值越高。

        在趋势上，房地产行业对财政的支撑作用大得令人难以置信。2006年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值只有21.7%，远低于当年度制造业的31.9%。但是到2010年，房地产行业实现了反超，占比提升到了36.4%，大幅高于制造业的24.6%。

        2010年是中国宏观经济的大转折年，从这一年开始，房地产就变成了中国最重要的经济，没有之一。之后，中国就进入了调控-放松-再调控-再放松的政策循环之中。而每循环一次，对房地产的依赖度就要加强一次。2011-2012年度调控了一波，到2013年放松调控。2015-2016年又调控了一波，当时的房地产的财政贡献度却是出现了下降，占比下降到了30%出头，但是2016年底又开始放松调控，并且还推出了史无前例的“地产去库存”政策，当时普遍出现很多三四线城市造完了房子但因房价过高卖不出的情况，供给明显大于了需求，为了解决供需失衡，政府再度放宽房贷要求，让更多的老百姓成为了房奴，政府以此来化解了房价崩盘的危机。）反复的政策调整使的民众都不相信中国会真的调控房地产，房价根本不可能跌的这么一个观念，于是从2017年开始，中国又一次进入了全民炒房时代。在这样的背景下，2019年，财政对房地产的依赖度，提升到了40.3%，而当年制造业对财政的贡献度只有20%，只相当于房地产的一半。我们可以看出，房地产业已经成为中国经济巨无霸级的支撑性部门，根本不可能允许房地产行业出现热河大起大落的波动，财政根本承受不起地产行业贡献度下降带来的风险。房地产行业好比中国经济的脉搏，但凡有个闪失，分分钟都可能会发生心肌梗死的症状，这是政府最不想看到的。

       

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        目前，中国的经济不但被房地产行业绑架，还得遭受美元回流以及美元所带来的输入型通胀的困扰。为了遏制房价进一步飙升并实现经济“软着陆”，中国政府又一次的发起对房地产市场的宏观调控。在一系列的限买限卖限贷等政策下，我们看到前阵子中国房地产的龙头企业，广州恒大陷入了债务危机，就在几天前，深圳佳兆业也同样陷入了美债危机，同一时间，更是有非常之多的中小型房地产开发商相继暴雷。我们可以看出政府近期的一系列市场干预仿佛是要把中国房地产从市场经济重新带回计划经济，而当一个行业脱离了市场经济，就很有可能出现崩盘的局面。

        我们在上期日本房地产泡沫的讲座中告诉过大家，一个国家的经济发展是需要其强大的实体经济去支撑的，而目前中国的经济就是上世纪八十年代末的日本，其经济仍然处在脱实入虚的阶段并且不断加剧，而且中国房地产泡沫要比日本当时的泡沫还要巨大，这个泡沫是否会破灭？何时会破灭？我们并不知道，我们也不希望看到象日本那样的民不聊生的惨痛事件发生，但是，有些事不是我们个人的力量所能控制，我们能够控制的只有我们自己，为自己做好防御，不让自己立于危墙之下。这可能是我们唯一可以做的事情。这也许也是我们唯一能够为国家所减轻的负担。

                                       
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