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美国楼市露出危险迹象 华尔街大撤离
2017-02-28 22:13:01  东方财富网 | 0条评论
2008年美国金融危机过后，位于纽约曼哈顿下城以华尔街为首的金融区(Financial District， FiDi)内大批金融机构纷纷迁移。随后几年，开发商将原有的办公楼或银行大楼改建为租赁公寓楼或产权公寓，整体房价较曼哈顿上城和中城偏低。专业人士指出，仅2016年第四季度与2015年同期相比，金融区的房产交易量下降了18%，同时销售均价和中位价下跌了13%则更加反映了该市场的疲软。若2017年美联储加息三次，将加剧地产利空。
还有专家指出，近几年中国买家在美购房比例一路飙升。随着中国收紧外汇管制，间接影响了美国的房地产市场。目前，投资者对于美国的长远经济走势和美国现政府的政策对国家经济的长远影响，普遍来讲并不看好。
纽约曼哈顿下城金融区租房及售楼实例
日前，一位知情人士向凤凰财经记者反映，为数不少的金融区高层楼宇内的公司人员或因911恐袭后造成的恐惧而选择搬迁。她称，公寓由商务型改为居住型用途，但房间内部仍保留面积较大的办公室门窗，因此租金较曼哈顿其他地区相对较低。2010年至2013年，她入住了一栋由23层办公楼改建的公寓，以每月租金3200美元的价格租到户型面积较大的一间Studio；目前，她居住的同为金融区内的另一栋改建后的公寓Studio，每月租金仅为2700美元，且配套设施齐全，其中包括健身房、室内游泳馆等。此外，该人士还指出，金融区内的部分楼宇已与曼哈顿某学院签署了学生公寓的出租合约。
凤凰财经记者走访了位于金融区BEAVER街附近的一栋公寓。当天，地产经纪SANTIK表示，这栋公寓建于2007年，并非由办公楼或银行改建。据他了解，附近一些租住公寓的确由商务楼改建而成。一些学校或与开发商签署了出租合同，但相信物业会将学生公寓与居民公寓分开管理。他称，自己则建议客户选择普通型住房，原因是办公室改建而成的公寓一些房间很难实现正常采光。
针对该公寓楼的房产交易情况，SANTIK表示，该楼共42层，330个单元房。目前仅剩余68套尚未售出，有望在6至8个月内售罄。随后SANTIK带记者参观了位于32层的Studio和位于8层的一室一厅单元房。他称，“对比这两房，Studio所在楼层外部景观相对较好，但一室一厅户型却多了一个房间。如果选中一室一厅，我也可以按照Studio的价格卖出。”依据楼盘资料显示，上述两房售价均在100万美金以上，但相差两万元差价。
透过金融区内租户的反映、房产经纪介绍的售楼情况，现今位于纽约曼哈顿下城以华尔街为首的金融区内地产市场现状究竟如何呢？如美联储在2017年预期加息，住房贷款利率也会相应提高，房贷成本会更高，美国房产市场会有哪些变化？美国房地产市场走向受到哪些因素的影响？
纽约安家地产(Bold Realty Corp)资深地产经纪人王跃辉(Arthur)对凤凰财经表示：
金融区整体房价比曼哈顿上城和中城偏低，以豪华型公寓楼为主，而最近十年，华尔街的大量金融机构撤离这里，许多曾经的办公楼或银行大楼便纷纷改建翻新成租赁公寓楼或是产权公寓。选择者多为年轻一代的白领以及中国购房者。美联储维持了多年的联邦利率低位，随着2016年底的加息，这一情况开始有所改变。特朗普一直以来都想维持联邦利率的低位，但短期内加息的可能性依然很大。虽然贷款利率上升，不过很多大型金融机构愿意为借款者提供房屋抵押贷款。
纽约第七社区委员会委员朱捷表示：
依据政府楼宇局的数据报告显示：2013至2015年期间，曼哈顿下城房屋装修开工许可数量为递增趋势，而到了2016年开始减少。建筑装修业开始走缓反映了该区域房市交易缓慢。无论租房也好，买卖也好，金融区的活跃程度2016年开始有所降低，预计2017年可能会反应的更加彻底。他还称，虽然现在股市不断创新高，但纽约房产市场活跃的程度已经开始下降。如果2017年美联储加息三次，将导致地产利空。
亚洲金融协会房地产分会主席盛浩也对凤凰财经表示：911恐袭后，曼哈顿下城办公楼受到很大影响，很多公司纷纷迁至外州或曼哈顿中城，导致下城办公楼空置率很高。因此，开发商、楼宇所有人则改变楼宇用途，2008年经济危机后，很多办公楼改建成公寓楼，大楼外观变化不大，但对内部设置进行了改制。随着入住人员的增多，增加了金融区在下班时间后的人流量，进而带动了当地的商业发展。
针对金融区的地产现状，盛浩指出，2016年第四季度与2015年同期相比，金融区的房产交易量下降了18%，同时销售均价和中位价下跌了13%则更加反映了该地区市场的疲软。而去年第四季度房交易量下降也受到美国总统大选的影响，特朗普当选后，很多买房者对于美国新政府的经济走向持观望态度。对于美国是否会出现新一轮经济危机，他个人认为短期内的可能性不大。
X.L. Global Services， Inc副主席马粤表示，从中长期角度来讲，对比几年前美国整体经济情况较乐观，可以从消费者信心指数、就业指数、每季度GDP增长数据中显示。他表示，目前房地产交易市场，特别是纽约曼哈顿重要的商业区房产交易量下降，一方面外在原因包括中国经济增长速度放缓、中国对外汇的管制，这些因素或多或少影响了曼哈顿地区的房价。
根据美国全国房地产经纪协会发布的数据显示，2011至2014年，三年内中国买家在美国购房的比例从9%上升至16%。马粤指出，由此可见，美国地产很多资金的来自中国的企业和个人。现在中国对外汇流出的管制，使得这方面资金减少，也间接影响了美国的房地产市场。
马粤强调，房地产属于中长期投资而且不易脱手。目前，投资者对于美国的长远经济走势和美国现政府的政策对国家经济的长远影响，普遍来讲并不看好。 |
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发表于 2017-3-1 02:13:36
