加拿大房地产投资回报率怎么算

幼密

“在多伦多投资CONDO（公寓），每年投资回报率7%？！，你一定是算错了。我计算过，即使没有贷款，用现金买断，投资回报率也只有4.5%。”一位热心读者打来电话询问，年投资回报率7%是怎么算的。《2013投资加拿大地产正当时》一文发表之后，很多网友也是在网上质疑投资回报率的计算问题。如果投资地产，年回报率只有4.5%，还需要承担昂贵的交易费用，管理租客，承担空置风险，进行必要的房屋维修，那么投资地产将是一项得不偿失的投资。因此，准确地计算投资回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。

简单地说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。多伦多Bay街上的一处公寓楼，一个卧室加一个阳光房，售价41万，市场租金2200每月，每月管理费514，每月地税174元，买这样一个单元作为投资房，投资收益会是多少呢？如果用现金一次付清，买断这个单元，年收入是2200x12=26400，每年的支出为（514＋174）x12=8256，第一年的收入为（26400-8256）/410,000=4.425%。前面我们已经提到了，打电话来质疑投资回报率的朋友认为，在多伦多即使没有贷款，或贷款全部付清了，投资公寓的回报率也不会超过4.5%。这位朋友的结论是对的：用现金买公寓楼投资，收益率太低，以至于没有必要进行地产投资。贷款投资多伦多公寓，投资回报率能够达到7%以上，我的结论也是对的。笔者在《加拿大投资房贷款政策变了吗？》已经向大家介绍过，2010年以来，投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过，依然是最低首付20%。如果投资人首付20%，即，8.2万，房产交割费用8000元，即，投资总成本9万元；5年固定利率2.99%，30年还款期，贷款金额328,000，月供1378，第一年总支出：贷款本息合计16534，(其中本金6880，利息9653)，地税2090，管理费6168，支出总额24792，第一年总收入26400，正现金流1608，由于是正现金流，因此，可以理解为，房东所支付的贷款利息，地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的，投资人9万元投资的当年收益为，房产权益增加，即，贷款本金部分6880，加上现金收入1608，总收益为8488，总投资9万元的情况下，第一年收益率（Return On Investment /ROI）8488/90,000=9.4%。第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是24792，总收入也不变，但利息为9446，本金是7088，第二年的收益率(ROI) 7088＋1608/90,000=9.66%。以此类推，5年贷款合同期结束时，共偿还贷款本金36,539，同时，现金收入8040，累计44,579，收回成本近50%。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分，在申报投资收益时，贷款本金部分不属于费用支出，属于收入，不能抵税。



从上面了例子可以看出，贷款比例越大，投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。20%首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率，是值得一试的。



文章开头谈到的那个电话，对方认为应该把投资物业的贷款全部付清之后，再去投资另外的物业，用这种方法实现在退休时名下有几处没有贷款的投资房。笔者认为，这是一个比较安全和稳健的投资方法，但效率较低。很显然，能力允许的情况下，退休时名下有几套没有还完贷款的投资房，其投资回报率比全部付清所有贷款更高。



利率会不会升？管理费会不会涨？房价会不会跌？会不会有很多维修费用发生？找不到租客出现空置怎么办？投资收益这么高，导致个人报税边际税率上升了，实际收益减少了怎么处理？是啊，地产投资哪有那么一帆风顺，像纸上算的那样，轻轻松松，5年投资回报100%，卖房时，至少4-5%的中介费，就会立马儿降低投资回报率。但也没有必要这么悲观，我们前面算的投资回报率，没有考虑任何房价增值的因素，我们也暂且把房产增值作为“奖金”而不是正常收入来考虑。任何形式的投资，都需要认清楚风险，并尽最大可能趋利避害，追求安全稳妥地将投资收益最大化。到期后，如果利率升高，应采取的措施包括重做贷款（re-finance），而不是续约，继续使用30年还款期，保证现金流，毕竟已经偿还了近27%的本金，即使利率升高，依然可以保证现金流。如果发现管理费不断升高，担心房价下跌，可以采用物业折旧的方式，既可以抵消当年所得税，也为将来房价有可能下跌做好拨备，但是，如果房价上升，由于采用了折旧的方式，资本利得的应税部分会比较大。



如果有人曾承诺给你，足不出户，投资xx理财或保险产品，xx年后投资就可以翻翻，每年/月收益可以达到xx%，真的兑现了吗？地产投资有风险，但是可以控制和降低的。投资回报要看投资人的经验和服务团队的能力和水平。最关键的是要合理合法。我曾听一位投资者说，我投资X个物业，将来以1元钱的价格转给我儿子，能省很多税。这种想法和说法是完全错误的。近似于赠予式地转让物业产权，不仅无法节省资本利得税，还会给受让人增加其他的税负和麻烦。认真的，希望从事地产投资的人，应该虚心地了解各个专业领域的知识，不能想当然。地产投资的实际收益率大小，要看投资人是否掌握相应的经验，知识，以及是否有称职的专业团队合作。笔者将在近期举办“投资类房产贷款能力诊断，地产投资相关税务知识讲座”。