多伦多华人夫妻为投资房吵架：老公服输

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相信每个人心里都有想赚钱的火种，轻轻一点，就会熊熊燃烧。幸运的，可能就赚到了，不幸的，则可能迎来当头一盆冷水。作为一个普通移民，我的投资经历尚可，幸亏没有太过火，目前还可以应付，但是新冠疫情告诉我，投资要谨慎，一定要控制在能力所及的范围，不要过度加杠杆。
        算来我已经到加拿大十几年了，刚开始几年一穷二白努力读书，毕业后工作有了着落并稳定下来，于是按揭买房，安家、生孩子，一切水到渠成、按部就班地实现。在一切稳定以后，我开始考虑投资的问题，之所以琢磨这个，是因为我们出国完美地错过了中国经济发展最好的十年，中国财富快速积累的列车是彻底没有搭上，看着国内的同学朋友都因为买房而成为富翁（虽然大多数还没有变现），还是不免心有戚戚，投资房产的念头也不停地在心里叫嚣，呼之欲出。

       

        决定投资房子是2016年底，当时加拿大的房屋市场如火如荼，房价一天一个样，买房致富的例子层出不穷，似乎买到就赚到，于是我赶紧就跟老公商量买房子投资的事情。如果投资成功，能早点退休多好啊，是吧？于是两人一拍即合。我第二天就约了银行的advisor见面，询问我们还能贷多少款，如果没有首付的话怎么样可以借到钱交首付去投资。
        银行的员工很热心，问清楚了我们的需求以后很快就拿出了方案让我迅速实现购买投资房。第一步，是申请用现有的自住房再融资，用大白话说就是增加现在房子的房贷，把钱拿出来用。因为自住房是六、七年前买的，市价已经涨起来了，所以我们的按揭贷款余额相对于房子的市价来说就很低了，所以对银行而言风险并不高，很乐意给我们再按揭拿钱出来用。
        我用自住房再按揭贷拿出了十五万，这样，投资的首期就准备好了。第二步就是让银行评估一下，除了现有的贷款，以我们的家庭收入，还可以增加多少贷款，就是跟银行要一个给我们贷款的承诺，即所谓的pre-approval。银行给出了三十五万的评估。拿着这个pre-approval，加上十五万的首期，我们就可以去看五十万以下房子来投资了。
        刚开始我们就只看了密市的房子，觉得密市靠近多伦多、工作机会特别多，投资应该不错。但是，2016年下半年房价涨得飞快，就算是密市的镇屋，看了一个月之后，townhouse也从60万出头涨到了快70万了。于是我们只好放弃，决定看多伦多市中心的房子，原因当然是好出租。
        我们并不是投机炒房，而是准备长期持有作为投资，所以，容易出租是一个重要的考量因素。按我们五十万的预算，只有一房一厅的公寓可以选择。看了半天，都是又贵又旧，有不少都超出了我们的预算。
        正当失望不已的时候，经纪问我们对转手的楼花感不感兴趣，有个快到期的一房一厅楼花，要价大概四十五万，公寓的大楼已经封顶了，再过半年多就可以入住了。看着位置不错，户型方正，我觉得有投资的潜力，于是就开始砍价。那时公寓房不是很火，转让楼花手续繁杂、不容易卖出去，而且楼花的原价只有三十四万的价格，卖方只交了个首期六万多。相当于卖方想用六万多的“定期存款”赚回十一万的差价来，所以有砍价的空间。价格最后谈在了39.5万，加上一些交易的费用，我们用41万买下了这个公寓房。
        半年多以后，房子按时交付，办理了各种手续之后，就可以出租了。2017年中，房子挂出的当天，就收到了三个租户的offers，一切顺利得不可思议。同时，多伦多市中心的公寓开始进入了快速上涨的时代。暗自欢喜的我们，又从自住房按揭里拿出了近十万块，作为首付购入了第二个公寓楼花。
        已经出租的公寓每月要交按揭、地税、保险、管理费，每个月收到的租金并不足以支付按揭以及所有的费用，我们大概每个月要贴进去几百块。但是想到房子增值的部分，还是觉得投资成功了，离退休又近了一步。第二个投资房目前还在建设之中，估计还要两年以后才有出租以及贷款的问题，暂时还不用管。
        到了2020年初，公寓楼继续火爆上涨，我老公尝到了投资房产的甜头，感叹说我们没有赶上投资中国房产的机会，总算是抓住了加拿大房产的尾巴。欣喜之余，他又开始问我们能不能再投资一个公寓。这一次，我们意见不合，争得面红耳赤，大吵一架。
        我是坚决不让再买房产了，理由很简单，房价实在太高了，我们需要全额贷款投资，而房租并没有增加到足以应付包括按揭在内的现金支出，租售比这么差，根本不可持续，每个月的现金支超出了我们可以承担的范围，风险实在太高。而我的老公就觉得我这一套说辞太老土了，过时了，认为投资房子跟房租什么的没有什么关系，只要移民继续来，房价继续涨，投资就是没问题的。我们的争论“不欢而散”，但是，我始终没有松口。
        转眼到了三月疫情爆发，自疫情以来，百业萧条，大家都回到家里办公以及学习，人们对市中心房子的需求锐减，出租房子变得困难起来。就在这个时候，我们的租客搬走了。房子就这么空着，挂出了很久也无人问津。看着每个月两千多的支出，没有相应的租金，这支出就只能是我们自己想办法支付了。虽然有些困难，还算是勉强能应付。疫情看样子也不是一下子就好起来，说不好就是要长期奋战了。万一我们之中有一个人失业，那就是雪上加霜，资金断链了。
        这时，我再问我老公：假如今年年初我们贷款七十五万投资了第三个公寓，现在怎么样？他摇摇头说，那就惨了，一个月两千多的支出就变成了六千多了，压力山大啊！
        所以说呢，不要以为投资房子买到就赚到了，还有可能亏本的。
        假如去年底或者今年初买房，因为疫情失业或者没有租客而资金不继，现在被迫卖出的话是一定要亏的，别忘了交易也是有成本的，在价格稳定的情况下，经纪费5%就是损失。
        如果不卖，每个月就要交按揭、管理费、地税、保险费，对一般人来说也是一个沉重的负担。
        总之，投资还是要谨慎，看看自己资金可以承受的范围，不能纯粹地赌房价上涨，尤其是加杠杆贷款投资的情况下，风险更大。