政府出手了！房贷压力测试利率将上调至5.25%

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一个多月来加拿大楼市过热的声音终于引来政府出手调控！
        据CBC今天下午刚刚发布的消息，加拿大商业银行的监管机构——联邦金融管理办公室（OSFI）将B-20房贷压力测试水平提高至5.25%、或者比银行提供给借款人的市场利率高2个百分点，以较高的利率为准，从6月1日开始实施。
        不过，加通社的报道说，这个新压力测试利率在正式生效前会经过一轮咨询，意思是利率还有可能微调。
        当前，加拿大各大商业银行发布的平均5年期固定房贷指标利率是4.79%，但实际的5年期固定房贷利率大概在2%多一点，那么4.79%也就是当前用于房贷压力测试的利率。
       

        去年3月、5月和8月，加拿大央行曾连续三次下调了5年期固定房贷指标利率，从5.19%下调至4.79%，央行行长还曾表示这个低利率将至少保持到2023年。
        但是，现在，仅仅过了大半年，联邦政府终于抵不住一个多月来媒体的连番轰炸，出手调控楼市了！贷款压力上调至5.25%，甚至比新冠大流行之前还高0.06%。
        联邦金管办主任Jeremy Rudin对上调至5.25%给出的解释是“系统需要为回到大流行前的情况做好准备，那时利率将会再次调高”。
        他说，“即使以最近的标准来看，我们的利率也非常低……但从某种意义上说，它是暂时的。我们要确保，现在的房贷在三、四或五年后续期时，放贷机构能得到保护，这样借款人就有能力偿还这些债务，并维护金融系统的稳定。”
       

        这意味着借款人需要证明他们有能力在利率更高的情况下偿还房贷，才可能获得银行的贷款，也意味着会将一批潜在购房者挡在楼市外面，并最终在一定程度上减轻加国房价上行的压力。
        加国现行的贷款压力测试政策从2018年初开始实施，至今已有3年多。联邦政府出台这个政策的初衷就是给2016年、2017年过热的楼市降温，并在2017年秋天颁布。此后，一批买家就赶在2018年1月1日之前，跑步进入楼市。估计从现在到6月1日，这个现象会再现。
        2018年B-20政策正式实施后，大温的楼市逐渐进入回调，到2019年又开始缓步上升；2020年突如其来的新冠疫情导致楼市短暂停滞之后，在央行连续降息、政府大把撒钱的财政政策之下，又步入上升通道；到2020年底，楼市开始出现过热迹象，抢房大战越演越烈，房价上涨过快，终于引来联邦政府出手。
        据加通社的报道，当前这个上调的贷款压力测试利率还有可能扩大到必须购买贷款保险的借款人，也就是首付低于20%的买家。加拿大道明银行贷款中心的首席经济学家Sherry Cooper表示，联邦财政部有可能跟从联邦金管办的步伐，上调房贷受保借款人的压力测试利率。
        房产专家认为，以更高的利率来测试买家的还款能力，在同样收入情况下，买家能够借到的钱将大幅减少。据一些媒体估计，加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%，意味着如果你以前能买100万的房子现在只能买75万的。
        Ratehub的联合创始人James Laird说，监管机构近期的提议将使首次购房者获得房贷的资格变得更加困难，但如果这项政策能够起到减缓房价升值的预期效果，从长远来看将对他们有所帮助。
        联邦金管办主任Jeremy Rudin还表示，以后将会在每年的12月对贷款压力测试利率进行审查，以更适应市场的变化。
        什么是B-20贷款压力测试
        根据加拿大法律，首付未达20%的按揭借款人必须要购买房屋贷款保险。这份保险动辄上千加元，为房屋贷款的0.6%－4.5%。以CMHC为例，一座首付$5万的$50万房屋，借款人将要花费近$1.4万来为所贷的$45万保险。
        为进一步防范金融风险，2016年10月17日，联邦金管办出台规定要求首付低于20%的借款人必须进行房贷压力测试，影响了大批首次购房者。
       

        一年后的2017年10月17日，联邦金管办将贷款压力测试扩大到首付超过20%的借款人（即不用够买房贷保险的借款人），并公示了《B-20准则》的最终版本，于2018年1月1日正式实施，以确保他们能够承受更高的按揭利率冲击。