提醒注意：2016年自住房交易报税新规

南俠

在以前的任何一个年度，假如纳税人出售自住房，如果房产是符合税法定义的家庭主要住所的话，是不需要就房屋出售的增值进行申报和纳税的，但在2016年，规则改变了，加拿大税务局公布了自住房交易申报新规。
按照新的报税规定，凡是在2016年1月1日之后出售或视同出售的自住房屋，都必须填写新版的 Schedule 3表格-资本增值（或亏损）表。如果纳税人所售出房屋在拥有房屋的每一年间，都符合自住房规定的话，只需要在 Schedule 3表上填报关于房屋的基本信息比如房屋地址、房屋购买时间、房屋出售收益所得等信息.
符合税务豁免条件的自住房依旧免税，但如果该房产某些年份不符合自住房的要求，那么报税的时候还需要额外填写 T2091 指定所售房产属于自住房的年份，不符合自住房规定的年份里房屋增值将需要申报纳税。需要注意的是，只有加拿大居民才能享有自住房免税优惠政策，非居民即使房屋用于自住，在出售房产时也必须就房屋增值纳税。
按照税局解释，新政并非制订新的规则，也没有重大政策改变，只是在在出售自住房后增加了一项申报手续。该申报规定在一定程度上改善了房屋交易税收申报的合规性，根据新的申报要求，税局更容易认定那些看似符合自住房规定，但实际上需要就部分或全部增值纳税的房屋交易。
如果2016年卖掉自住房后，没有在个人收入申报表中按规定填报Schedule 3，会有哪些后果呢？如果你未按规定时间申报，可能会面临超过申报限期（2017年5月1日）之后每月$100，最高$8,000的罚款。如果你一直没有申报，税局将保留随时对你税表进行重新评估审核的权利。
在以前的税务处理中，对于自住房部分用于出租或者生意的情况，只要出租或用于生意部分的面积未超过50%，房屋及其它固定资产没有提取折旧，当把自住房卖掉后通常不需要申报，但税局对于自住房交易新规的解释有些模糊，解释说只是用于自住的部分可以申请免税优惠政策，出租或用作商业用途的部分就不符合自住房的条件，因此不能享有增值税的豁免权，即用于出租（或者生意）的部分需缴纳增值税，而且税局建议可以采用通过面积比例或者房间数量使用比例来划分用于自住和出租（或者生意）的份额。
除了自住房实际卖出的情形需要报税，申报新规同样适用于自住房视同出售的情形，也就是说没有真正卖出房屋，也可能需要报税。视同出售指的是尽管没有真正出售自住房，但由于一些情形的变化，你的物业在税局眼里被当成出售了。例如，你改变了物业的用途，全部或部分用于出租或生意经营；或你把出租或生意物业用于自住；或者你的自住房与子女继承，或联名而导致产权发生变更等。当你改变物业用途时，税法通常视为你按市场价格出售物业，同时另一方按市场价格购回物业。当你改变自住房用途时，你同样需要申报你自住房的增值或亏损。
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作者：张进，CFA，CFP，特许金融分析师，加拿大注册财务规划师。联系电话：647-686-6898
来源博客：张进(CFA,CFP)理财专栏
原文标题：2016年自住房交易报税新规
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