究竟是多伦多房价太高 还是加拿大的钱不值钱了

月光斩

多伦多的房价太高，这是不争的事实。
就连国际货币基金组织也曾在加拿大参议院作证，认为加国的房价已经脱离了经济的基本面。
现在实际的问题是，房价与基本面脱离的程度有多大？

究竟是多伦多房价太高 还是加拿大的钱不值钱了

考虑到加元的购买力有波动，可能比政府预期的水平更低，不妨用一种不会贬值的商品--黄金，来衡量和比较加拿大历史上几个房价高峰的价格，或许可以帮助我们从一个更客观的视角来评估目前的房价水平。
房价总是以加元来计，但是严格意义上说，加元不是金钱或财富，而是一种货币。货币的价值由贸易和承认度来决定。货币作为目前最简单有效的贸易工具，其最大的问题在于，很容易被利率操控。
利率下调降低借贷成本，让消费者感到自己变得富有，继而增加开支，导致通胀上升和生活成本上升。
如果用一种不会被政府的政策轻易操控，同时又有高度流动性的金钱形式，就可以更好的理解房价的上涨。这就是过去一百多年来普遍使用的黄金。

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黄金衡量多伦多的房价
如果用黄金来衡量，多伦多的房价并不显示高于以往历史最高峰。
截止2016年底 ，多伦多平均房价为$729,922元，相当于同时期440.96盎司重的黄金。
而在上一次房价最高峰的1989年，平均房价$273,698元，相当于当时606.58盎司的黄金。所以按黄金算，1989年的房价要比去年还贵了27%。
如果按黄金衡量，房价最贵的应该在2005年，相当于624.45盎司黄金，当年的房价平均$335,907元。
这说明了什么？
今天的房屋买家可能还不是遇到了历史上最大的房市泡沫。

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统计专家、专栏作者Daniel Wong举例说，1989年那一次房价崩盘后，如果计算通胀，多伦多一直到22年之后的2010年，房价才恢复到崩盘前的水平。
以2017年的货币为标准，1989年最高峰时的房价$273,698元，相当于今天的$489,953元。1996年最低谷时的房价$198,150元，相当于$291,714元。两者相差了$198,239元，也就是说，房价从最高峰跌到最低谷，下跌了39.4%。这里还不包括按揭贷款、保险和买卖房屋的成本。不过现在已经很难有人相信，房市崩盘后会需要等22年后才能恢复。
当然，这些都不能否定，现在的房价还是很高。
Danial认为，目前加拿大的信贷状况不断恶化，可能导致加拿大出现比美国更糟的房市崩溃。
截至4月底，加拿大家庭的未偿还债务总额达到2.025万亿美元，较去年同期增幅达5.5%，仅今年前四个月就增加了200亿美元。其中房屋按揭贷款构成了债务增长的绝大部分。加拿大家庭的房屋按揭债务总额达到1.454万亿美元，占家庭负债总额的71.8%。

也有分析认为，在对比1989年的房价时，平均收入也是一个重要的因素。如果房价和平均收入都用黄金来衡量，房价相比收入就要比1989年时高得多。