十问新冠疫情与多伦多房地产投资

辎衣捕头

2020年3月中旬疫情爆发以来，加拿大，特别是安省房地产市场复苏的进程被突发的疫情打断了。紧接着，由于地缘政治冲突引起的原油价格大跌，给加拿大送来了第二只黑天鹅。疫情导致社交活动停止，商业交易活动大幅减缓；原油暴跌，对于加拿大这个石油出口国来说，在出口和就业两方面形成了双重打击。房地产市场，在两只黑天鹅事件面前，出现了明显的休克状态：买卖交易暴跌70%，买家和卖家同时出现了决策能力瘫痪的局面，出售和购买房产的意愿，以及实际交易量都进入冰点。不仅是加拿大，全球经济受疫情影响，齐步走进入了经济衰退。

       

        2020年的经济衰退，最大的特点是首次出现了没有金融危机的经济衰退。以往的经济危机都是从金融危机开始的，银行倒闭，资本市场资金枯竭。最严重的一次经济危机，曾导致美国陷入大萧条，当时的胡佛政府采取了错误的紧缩政策，成功地将金融危机和经济衰退拖入了大萧条。2008年金融危机的处理方式发生了180的转弯，美联储和财政部联手，用大规模量化宽松政策QE，将美国经济从金融危机中拯救出来，没有出现经济衰退。2020年经济衰退的处理方法，完全复制了2008年做法，在疫情爆发初期就采取了对金融体系的保护，无上限地超发货币，保证金融体系的流动性，从而使经济的发动机——金融业得以保全。由此可见，今年的全球性经济衰退，不是经济活动的内生性问题，而是全球流行病带来的外部事件冲击和破坏。疫情的缓解，以及地缘政治冲突的减弱，将给经济复苏带来V型反转的可能性。
        基于上述宏观因素，针对各位读者关心的加拿大房地产市场疫情期间的表现，以及疫情之后的走势问题，简要说一下我的个人看法。

       

        01. 房贷政策会放松吗？
        不会。B20不会放松。银行的流动性充足，有放款获利的冲动，但监管当局不会允许银行降低放款标准，导致美国次贷危机的情况发生在加拿大。银行执行B20的本质是保持合理的“收入歧视”，低收入者不能进入买房者队伍。
        按照监管当局的要求，新移民，非居民，高净值资产申请人的房贷余额，占银行总的贷款金额中的比例必须低于10%。没有加拿大本地收入的房贷申请，在银行放款总量上有一定的上限，这就是为什么新移民、非居民和高净值资产客户觉得贷款难的主要原因。
        投资房贷款政策没有变化。必须首付20%以上。各家银行对于租金收入的认定标准五花八门，没有统一的意见，地产投资者要在5大银行之间逐一询问自己的借款能力。

       

        首付不足20%的自住房贷款申请，需要投保贷款违约保险，三家贷款违约保险公司中，CMHC提高了审批要求，其他两家按兵不动。因此，首付低于20%的自住房买家的借款能力并没有受到影响。
        总有人嚷嚷要放松房贷政策。同志们呢，加拿大的房屋自有率已经68%了，如果想让人人买得起房子，那得人人都努力工作才行啊。剩下32%的人当租客不好吗？能借款的，多买点儿，投资房贷款政策相当稳定，而且银行死死地守着“收入歧视”，就是给投资者撑着门槛，减少噪音投资者进入啊。大多伦多地区，房屋自有率差不多全国最低，只有54%，但是华人的房屋自有率则高达73%，华人在买房儿这事儿上相当努力，相当认真，生怕自己家的后浪输在起跑线上。低利率，适当的贷款门槛，就是让能贷款的人先富起来。房贷政策不变，是最大的利好。

       

        2. 国营企业CMHC 不仅没有放松反而收紧房贷政策，是对债务担心还是为了自己的利益？
        我个人认为，80%的原因是担心自己的利益受损，20%是对债务问题的担心。房价下跌9%到18%的预言很难实现，因为卖家不接受降价卖房。
        加拿大1400万房屋中800万套，即57.2%，是没有贷款的，有贷款的房产平均贷款余额21万。房贷违约率目前不到千分之3，次贷危机期间违约率最高曾达到千分之8，全球违约率最低。银行没有坏账问题，所以也不存在要拍卖房产导致房价螺旋式下降的可能性。
        商业银行至今仍维持疫情初期执行的，允许推迟还款6个月的政策，银行虽然短期利息收入减少，但大大降低了发生违约的可能性。目前，推迟贷款月供的房贷比例为15%，没有持续增加的趋势。

       

        3. 疫情期间银行房贷政策执行方面有什么变化？
        对收入的认定更加严格，以前收入文件的有效期60天，现在缩短为30天。领取政府2000元补助款的申请人，最多只能领取4个月，因此这笔收入不能用做支持按揭贷款申请。正在领取补助的申请人，需要出具雇主信，加强未来还款能力的可信度。房贷推迟还款的申请人，需要说明具体原因，能否申请到新贷款视情况而定。对存款的要求更高，除首付款外，还要有更多应急的流动资金。
        疫情期间，贷款获批的难度较大，银行操的心有点儿多。不着急申请的楼花贷款，可以拖一拖，疫情过后再申请。

       

        4. 利率的选择有什么建议？
        2-3年期的固定利率是首选。QE的效果是缓慢的，将在2-3年内体现出固定利率的缓慢下跌。目前的合同在2-3年后到期时，还可以享受一次低利率。浮动利率绝对值比较低，需要现金流充裕的家庭可以选择。
        5. 美联储承诺直到2022年不加息，加拿大会跟随吗？有什么影响？
        全世界的利率都操控在美联储手中，是人为操控，所以，美联储任何时候、做出的任何承诺都不可信。2018年还承诺加息和缩表，2019年下半年就翻脸了，那时候并没有爆发疫情，停止加息和缩表就是为了特朗普准备大选，采取稳定和助燃股市的措施。美联储沦为政治工具，不仅是可耻的，更是可怕的。利率，本来是反应人们不耐程度的指标，也是央行控制通胀和促进就业的货币政策。利率，一旦被人为操纵，后果难以预料，这是我们这一代人面临的一个风险极大的黑天鹅事件。

       

        未来利率的走势大致是这样的：美联储人为操控短期利率，同时用QE政策人为打压长期利率；短期利率难以预测，完全凭政治需要，长期利率会长期处于低利率状态。2008年美联储尝试性地使用大规模量化宽松政策QE，成效不错，于是在2020年则肆无忌惮地大规模无底线地使用。通过2008年-2012年的3轮大规模量化宽松实验，美国发现了一个美联储串通财政部大量发钞，还不引起通胀的妙计：财政部大量发行国债，然后由美联储通过印钞来购买，这样大量货币就涌入了世界，其他国家贸易和储备需要美元，大量吸收了美元，引起本国通胀和加息，有利于美国获得竞争优势；美国发行国债是要支付利息的，怎么能让全世界用美元而让美国纳税人支付利息呢？于是QE的另一个特点就发挥了作用——打压长期利率，让美元国债利率长期处于低利率水平，让美国纳税人支付最低的利率。任何一个国家发行国债，都是以税收权为抵押的，没法发行超出税收能力的国债，而美国发行出来的国债立刻被美联储收购了，美联储只要印钱就能买，于是这种美联储与财政部串通的妙计，就打破了有限发行国债的局面，同时还能保证国债利率超低。美元的霸权地位决定了，目前全世界只有美国可以无限量发行国债，还不引起通胀，只是资产价格被推高了。

       

        对房贷利率影响最大的是债券收益率，房贷固定利率是和国债利率挂钩的。加拿大会跟随美联储搞QE，大量发行货币。加拿大的短期利率政策也将跟随美国，短期利率处于不稳定的，为政治利益服务的状态。美联储即使提高短期利率，影响的也仅是浮动利率。美国停止QE，并缩表的时候，房贷固定利率才会上涨。加拿大房贷的低利率将维持至少5-10年。
        上述利率的人为操纵，造成的可见结果是：大量发钞可以短期内掩盖债务违约风险，同时扭曲资产价格。疫情期间，A企业经营困难，但A企业的股票却在上涨，这就是QE的结果：A企业之前发行的债券，因经营困难即将违约，无法偿付利息和本金，没关系，美联储从投资人手里收购了A企业的债券，暂缓了A企业的债务违约，投资人收到现金之后又投入股市，购买了A公司的股票，于是A公司的股票价格上涨。多么完美的金融游戏！！！资产价格与实体经济状况完全脱轨，这就是QE诞生以来我们看到的这个世界的变化。
        加拿大的量化宽松政策QE，是通过央行收购房贷支持性债券实现的，大家把“A企业”换成“加拿大房地产”，再用QE思维捋一遍，得出的结论是这样的：即使大规模失业，加拿大房价还是会涨。
         

       

        6.固定利率贷款罚款深不可测，很多卖房的人在罚款方面损失惨重，有什么解决办法吗？
        固定利率的贷款，采用利差法计算罚款，最低罚款额是3个月利息。利率下降通道中，罚款会很高。2009年出现过罚款超过10万的情况。房子卖家应该根据情况有计划卖房，而不是突发奇想卖房，或压力受不了了被迫卖房。从2017年7月到2019年7月这2年间选择了固定利率贷款的房主，要事先算好银行罚款，再决定是否卖房。高利率贷款，可以通过blend and extend 的方式降低利率，或许能降低罚款。
        7. CMHC 收紧贷款政策，会不会导致房价下降？
        首付不足20%的自住房买家需要投保贷款违约保险，这是一个高收入，低首付的人群，人数很少。CMHC的竞争对手Genworth不会跟随CMHC 的政策，因此，CMHC的新政策对房价没有影响。
        8. 居民物业的房贷政策始终不放松，投资商业物业是不是一个好的选择？
        居民物业的贷款看个人收入，商业物业的贷款看物业自身现金流或自用业主的财务报告。居民物业是私人空间，疫情后需求强劲。商业物业是公共空间，疫情后虚拟公共空间的替代作用会使很多商业物业贬值。投资商业物业，要评估疫情过后虚拟公共空间的影响之后再做决定。
        很多投资者总是幻想着，通过换跑道的方式提高投资收益。频繁换跑道的结果，是去各个不熟悉的领域里做先烈：2018-2019年华人社区大呼小叫地宣传奥兰多地产投资，无非是因为奥兰多的短租是合法的。2018-2019年加拿大的房贷压力测试利率偏高，贷款难，市场交易不活跃，真有投资人耐不住寂寞，从多伦多跑到奥兰多去买短租房。怎么样？先烈了吧，疫情一来，短租房立刻全部空置，贷款和地税还得交，华人社区再也没人提投资奥兰多的事儿了。再早前，有人大喊“再不投资奥沙瓦就晚了”，结果呢？怕晚的人，去奥沙瓦填坑了，现在还在坑里呢。投资，需要的是守正，不需要出奇。领先半步是先知，领先一步是先烈。
        不要轻易换跑道，换了，不一定赚得更多，但可能死得更快，因为你不熟悉新的领域。

       

        9. 多伦多地产投资在疫情后可能的变化？
        由于居住需求依然强劲，多伦多的房价不会因疫情导致价格大幅下跌。房价上涨的内生性模式是：房价=GDP增速+CPI 涨幅+ 城市化率。多伦多房价=2%+2%+1%=每年涨5%。由于房价稳中有升，将继续吸引投资者。疫情会造成GDP成为负数，消费低迷，CPI下降，以及航路不通影响疫情期间新移民和非居民无法登陆，城市化或人口流入减少，因此，穆迪4月23号疫情之后的一份报告中预测，2020年GTA房价下降1%，2021年下降4.5%， 2022年上升3%， 2023年上升5.7%。从房价的内生性模式看，穆迪的这个房价变动预测是合理的，而CMHC预测的12个月内房价下跌9%-18%的数据则过于悲观，只会出现在房贷大量违约，银行拍卖房产，导致房价螺旋式下跌的情况下。
        选择投资什么物业其实没有那么重要，但太多人花了太多时间纠结在这个问题上。股票投资，可以不必费心思选股，因为买入股指基金就是买入整个股市了。地产投资，因为没有房指基金，需要自己建立一个投资组合，其中包括CONDO 和freehold房产。而CONDO是这个投资组合中的基石，不仅可负担，而且易于管理。物业的选择，疫情之前6套CONDO，4套freehold；疫情之后，5套CONDO，5套freehold，因为租客会从超高密度的房产向中高密度房产转移，需要更大居住空间。

       

        10. CONDO租金收入有下降趋势，对房贷有什么影响？
        多伦多疫情期间，市中心CONDO租金将比去年同期下降5-10%。开学，通航之后才会慢慢好转。银行审批贷款时，先用租金收入来抵减该投资房的债务，负的租金收入会减少借款人的收入。收入的5倍是最大借款能力。原来2000元租金，现在1800元，减少年收入2400元，降低借款能力1.2万元。影响不大。
        租金，将在疫情过后出现反弹，躲回父母家里的年轻人不可能长期忍受两代人在一个屋檐下的生活。

       

        结语：诺贝尔奖得主，经济学家加尔布雷斯说，“当面临要么改变想法，要么证明无需这么做的时候，绝大多数人会忙于寻找证据来维持原地不动。”自金本位被废除以来，人类的发展已经脱离了自然资源的束缚，没有黄金做储备也能发行货币。QE诞生以来，发行国债已经脱离了税收之锚，因为国债可以经美联储和财政部串通转换成现钞，国债利率可以被人为压低到0或负利率。量化宽松QE的出现，比废除金本位更能够让人类飞得更高。飞得最高的是资产价格，因为资产价格可以完全脱离实体经济。上述十个问题中，大多数只关乎眼前，也有一两个问题是面向未来的重要话题，希望读者能够分辨出远处的灰犀牛——那些大概率的危机。查理芒格说，“给人们带来好处的罪恶很难被消除。因为大量的人认为，一件事，只要能给他们带来利益，就不可能是罪恶的。”政客们解决眼前危机所用的手段，对于普通家庭来说，从长远来看是非常有害的。对于QE这种本应是短期刺激的经济强心剂，如果被长期使用，一定会造成资产价格和经济基础的脱节。我们普通人在努力工作的同时，要注意观察和思考这些虽然细微，但却对未来有重要影响的变化，尽早购入受QE影响最大的资产，像《灰犀牛》的作者建议的那样，既然已经看见了远处的灰犀牛，就要不要浪费危机，要站在顺风处。