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加拿大税务机构最近公布了一份秘密调查的细节，曝光25 年前一些富豪移民申报低收入，甚至负收入，却在大温购买豪宅市场。
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根据南华早报记者 Ian Young 获得的加拿大税务局的研究显示，25年前，即1994 年两个月期间，在本拿比价值超过 80 万元豪宅的 37 位指定买家中，有 33 位是新移民，他们申报的家庭全球平均收入仅为 16,430 元。在同一时间段内，4名同类房产的指定的长期居民买家所申报的收入为 263,701 元。
数据中最大的差异之一是一位买家购买了价值 288 万元的房屋，但在 1994 年仅申报全球收入仅为174 元。
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另一位购买了价值 118 万元本拿比房屋的买家报的收入更加可怜：居然还是负的3,997 元。
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在加拿大税务局研究中列出的高贵林房屋，移民平均收入为 33,785 元，但房房价格超过60 万元。
在一个案例中，一位以 117.8 万元购买高贵林房屋的买家宣布其全球收入为 19,582 元。
在相同价格范围内的豪宅中，长期加拿大人申报的收入高出 16 倍。
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即使到今天，加拿大仍然存在同样的情况，允许富有的移民在不准确披露其全球收入的情况下购买房产。
加拿大税务局CRA表示很难知道或追踪某人在中国或海外拥有的财产和赚取的收入。
住房分析师史蒂夫萨雷茨基认为，即使调查之后的20多年，加拿大仍然没有公平的竞争环境，大多数银行关注的是外国购房者的资产，而不是他们的全球收入。
加国银行只看申请人的最高净值，房屋首付为 35%，只要出示大量资产，就很容易获得抵押贷款。
但如果是加拿大当地的高收入者，需要支付 50% 以上的所得税后，才能存够房屋的首付款 。
和这些仅申报低收入的富裕移民相比，当地的加拿大人明显处于不利地位。
加拿大国税局最近几年加大了对炒房逃税的打击力度，最近温哥华一名房产经纪6年倒手3套房，被加拿大国税局CRA盯上了！
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自住房资本利得税豁免（principal residence exemption）这一政策，让加拿大很多房主在出售房屋时，可以避免因为房价上涨而缴纳过多的税收，但对于那些转售房屋频繁的人，则需要注意了，这种PRE政策还是慎用，因为你的频繁交易很可能已经被CRA纳入观察对象。
一位温哥华房产经纪在2004-2010年共6年的时间里，倒手3套房，都是采取买旧房、拆除、重建、出售的流程，想必收入不菲。
第一套：2004年58万买入，2005年获批重建，2006年重建后挂牌出售，售价140万；
第二套：2006年89万买入（卖出第一套之后2个月）；2008年以近200万价格出售；
第三套：2009年110万买入，2010年底以近230万价格出售。
然而在报税的过程中，由于申请了自住房资本利得税豁免优惠政策，这些年中，这位房产经纪所报告的年收入都在$1.5万-$2万加元左右。
CRA认为，这位房产经纪所有转售房屋的收益都应当作为100%的应税收入纳税。但这位纳税人表示不服，提起上诉。
在税务法庭上，这位房产经纪强调，自己买下旧房建新房都是为了自己和孩子的居住，因此属于自住房。在出售之前也都曾经在里面住过一段时间。之所以只住了很短的时间就出售房屋，是因为自己贷款债务太多，卖了房子好还债……
此外，这位房产经纪认为自己并非建商，因此无需承担GST新房税收的缴纳。
但税务法庭不同意这一说法，认为“如果想要减少债务的人，不会在卖掉房子之后、还清房子债务之前，又立刻贷款买新的房子、背上了更多债务”
税务法庭认为这位纳税人证词不可信。
最终税务法庭认为这位房产经纪的3套房屋都不属于自住房，且都应当为每次房屋销售缴纳GST税。
这位房产经纪不服，继续上诉到联邦政府的上诉法院。
今年6月，联邦上诉法院通过视频会议审理此案，对于这3套房产是否为自住房、房主的持有时间、交易频率、以及纳税人的动机等重新作出审理，最终法官3人小组一致裁定，维持税务法庭的裁决。
这次联邦大选，联邦NDP的党领驵勉诚（Jagmeet Singh）就表示要让富有的加拿大人支付更多费用，来资助经济适用房和医疗保健等计划。
NDP表示如果当选将加强加拿大税局（CRA）的执法力度，提高企业税收透明度，以及限制以较低税率征税的股票期权收益。
驵勉诚称在CRA中额外投资1亿元，将在1年内带来高达250亿元的税收和收入回报。他还特别提到要打击那些在加拿大盈利、但在加拿大几乎不缴税的大公司。
REF:
https://globalnews.ca/news/8158351/canada-revenue-agency-bc-luxury-homes-foreign-buyers/
https://www.scribd.com/document/522584338/Canada-Revenue-Agency-ATIP-Response#from_embed |
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发表于 2021-9-3 05:20:50