中国楼市风云突变 "政府负责同志"被约谈

　　5月9日傍晚，新华社播发了一条报道：5月1日前后至今，有12个城市的“政府负责同志”因为楼市调控问题，被住建部约谈。具体是：

　　1、5月9日，住建部约谈了成都、太原两市政府负责同志。

　　2、5月1日之前，还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

　　对于这个突如其来的大消息，我们应该如何理解？好在新华社的稿件不长，让我们先全文细读一遍：

　　记者从住房城乡建设部了解到，住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　约谈指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

　　成都、太原两市政府负责同志表示，将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好地方政府房地产市场调控主体责任，立即采取有力措施，确保市场稳定。

　　这次约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

　　据了解，“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

　　下面是我的解读：

　　1、住建部是全国房地产主管部门，其职能里有两条值得关注：第一，承担推进住房制度改革的责任，拟订适合国情的住房政策，指导住房建设和住房制度改革；第二，承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。

　　被住建部“约谈”，意味着这个省或者市的楼市出现了问题，需要上级部门“提醒一下”。住建部的约谈，代表了中央政府，所以对地方的压力肯定不小。

　　2、“约谈”是一种常态，但公布约谈城市名单，未必是一种常态。此次住建部点了12个城市的名，宣布他们被约谈，显然有点“杀鸡儆猴”的意思。意在引导公众的购房预期。

　　3、这对于楼市是利空吗？当然是算是利空。

　　4、被约谈的城市，有的已经出台了楼市新政。最严厉的当属海南，三亚、海口被约谈，但两个城市没有单独出新政，而是海南省出台的新政。其中在4月13日之前出台一轮，4月13日宣布重大利好之后，又出台了一轮。纵观海南的楼市新政，可以用两个字概括——决裂！

　　海南事实上已经跟随雄安新区，跟“传统的中国式房地产模式”彻底决裂，限购范围扩展到了全省，力度非常大。短期看，海南财政收入将大幅下滑，未来只能先靠中央支持，等待经济实现转型。

　　5、但其他的城市，都没有出台类似的严厉管控措施。成都和太原刚刚被约谈，还没有出台政策。我们可以看一下西安和佛山。

　　西安方面，公开报道的近期调控措施主要有：

　　实施更严格的价格管控，未按照“一套一标”的原则进行价格公示，每套商品房将处罚房地产开发企业5000元；

　　公布了今年的供地计划、供房计划；

　　公开摇号销售的实施细则即将推出；

　　加快推进共有产权住房建设，加快研究制定扶持住房租赁企业的优惠政策和措施，完善购租并举的住房体系等。

　　佛山是在5月7日出台的新政，主要内容是：

　　严禁企业人为制造销售紧张气氛，严禁过分宣传和渲染楼盘热销情况；

　　避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动；

　　对存在违法违规行为的，暂停网签。要高度重视涉房地产市场舆论引导和舆情处置，防止不良媒体炒作；

　　对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售；

　　进一步完善车位信息公示等。

　　由此可见，西安和佛山楼市调控并没有因为“约谈”，跟随海南出现“大逆转”。如果说海南是“壮士断腕”，其他城市基本上是“吃中药调理”。

　　为什么会这样？因为中央对楼市的政策是：稳定、健康发展。大涨和大跌都不允许，过冷和火热都要避免。我多次在专栏里强调，2018年楼市成交量很重要，价格稳定很重要。价格横盘，成交放量，是政府最愿意看到的局面。

　　5月10日上午，国家统计局还公布了4月的CPI（居民消费价格）和PPI（工业生产者出厂价格）。

　　上图是CPI，其中同比涨幅只有1.8%。可以看出，2月的时候一度飙升到了2.9%，逼近了官方控制目标（3%）。如果CPI同比涨幅连续两三个月达到3%左右，则央行肯定要被迫加息。因为CPI是“穷人指数”（也是“社会稳定指数”），它的飙升会让城市中低收入阶层生活困难。

　　CPI连续两个月回落，并回到2%以下，对与股市和楼市都好消息，说明央行加息压力不大。未来只存在“中美利差收窄”一个压力了，央行基本上能扛得住（中国有严格的外汇管制）。或者说，中国央行不存在加息的内因，只存在外因。

　　上图是PPI的走势，也基本上是逐月回落的态势。这有利于CPI的稳定。

　　展望未来，美联储6月加息的可能性非常大，12月或许还会有加息。但到了2019年就很难说了，因为特朗普的“乱搞”，美国经济未必能继续强劲，不确定性大增。如果中美贸易战爆发，则美国加息进程肯定会受到显着影响（放慢）。

　　年底之前，中国央行至少会再降准一次，弄不好是两次，进一步释放资金、置换中期借贷便利，以抑制市场真实利率的上行，支撑实体经济。所以，从现在开始（到年底之前），全国性的、针对楼市的政策性利空，基本上不会有了。

　　对于个别过热的城市，则可能会有“区域性调控”。但目的不是为了让楼市崩溃、大降价，而是为了防止过热。2019年，仍然将是楼市（含土地）成交的一个“大年”，而不是“小年”。不信，走着看。