避免买进凶宅病宅破产屋 买卖合约可注明

楼房买卖中，若物业曾种植过大麻，法例规定必须向新买家披露此资料，但物业内有否发生过凶案，有没有人病重、病死、屋主是否住进来就破产、离婚，法例就没规定房屋经纪一定要向买家说明。有地产经纪就“教路”，若不想买进这类令自己心里感觉不舒服的物业，可在与地产经纪签约时明确规定哪些内容必须披露。

据地产经纪肖绍军称，规管安省地产经纪的安省地产局(Real Estate Council of Ontario)，明文规定买卖双方的经纪，都有义务披露待售物业是否发生过罪案或凶杀案，是否为大麻屋，结构是否受损，是否有重大的保险赔偿等。

因为是否发生过凶案，对物业的价值影响极大。以震惊华社的华人地产经纪韩建国遇害案为例，韩建国2011年1月被绑架数天后便突发急病去世，绑匪将其遗体用水泥封埋在万锦市一处民宅的土库底，直到当年7月才被警方找到。

经本报查询地产资料，这座位于万锦路夹Bur Oak Av.地区的自行车房独立屋，在2013年7月售出，卖价仅为49万元。而以当时的行情来说，同样条件的物业，平均成交价应该在60万元左右。而且这座房子4月份开始挂牌，以这样低的价格仍要3个月后才售出，新的房主为印巴裔居民。

肖绍军说﹕“地产局的规定是‘如地产经纪发现与物业及交易有关的事实应该披露’，换句话来说，就是如果发现某些事实会影响到物业的价值，就应该披露，否则会被追究。”但他又表示，地产界局的规定还是一个相当笼统的说法，后来地产业人士根据长期的实践经验，把一些常见的情况当做了约定俗成的行规，例如发生过凶案的“凶屋”、大麻屋，卖方经纪都会告知买家。

条文难明确规定哪些要告知

“很难用明确的条文规定哪一些要告知，哪一些不告知。举例来说，我曾经卖过一个共管公寓单位，那个单位完全没问题，但是楼上曾经发生过跳楼自杀的事件，那这个算不算是很要紧的事情，必须告诉买主?有的人无所谓，有的人则看得很重。而我就很老实的告诉买家发生过这样的事，那位买家并不在意，最后成交了。”

对于“凶宅”的定义，不同的人有不同的看法，有的认为是凶案发生地才是凶宅，而有的则认为发生过自杀或灾难死亡事件的物业也是凶宅，难以用明确的条文作出详细的规定。

地产经纪胡冲也表示，受地产局规定的约束，地产经纪都会去做相关的调查，以免事后有问题被追究，甚至面临被“钉牌”的危险。

“私人买卖就没有这样的限制，他就不会说这些情况，只能靠买家自己去查询资料。所以遇到特别好的报价，还请慎重，最好还是请懂行的经纪相助。”

肖绍军也表示，如果在合约中加上一条“所交易的房屋不能发生过凶案，不是大麻屋，不是某些买主所不喜的情况等的”，就可以对卖家形成约束力，以免事后卖家找借口称，已经以口头发生告知买家但被忽视。