前线观察：加息后 大温房产市场的最新变化

　　昨天，加拿大房地产协会(CREA)公布了全加3月份的销售数据。

　　相比于2月份，全国交易量下降了5.38%，回到了去年秋冬的水平;未经季节因素调整的实际交易量相比于去年3月下降了16.35%，但仍为有记录以来销量第二高的3月。

　　价格方面，全加未经季节因素调整的实际成交均价相比于2月份下跌了2.47%，为79.6万元，但比去年同期上涨11.23%。如果看考虑了季节因素以及其他加权因素的综合基准指标价，价格趋势仍然是上涨。

　　值得注意的是，房地产是个地域性很强的市场，而且一两个极端高价就可大幅拉高整体均值。加拿大的两大主要房地产市场，大多伦多和大温哥华，房价比其他地区要贵很多;如果将这两个市场排除在外，3月份全加的成交均价只有63.3万元，相差16.3万元。这个差值在这些省份还能买到一套还不错的独立屋。

　　房价说到底是受供需矛盾驱动的。市场新增挂牌量的情况也影响着房价走势。3月份全加新增挂牌量比2月减少5.47%，几乎与交易量的跌幅持平，说明市场买家和卖家都在减少。新增挂牌量领跌的地区依次是大温哥华、菲沙河谷、卡尔加里和大多伦多。

　　从以上数据来看，虽然加国楼市的交易量仍处于历史高位，但放缓的趋势还是比较明显。放缓是加拿大央行今年3月开启的加息周期造成的，还是房地产市场自身的周期使然?CREA主席Jill Oudil认为还有待市场观察，“一个月的数据不足以说明问题”。

　　上周三，即4月13日，加拿大央行继3月2日加息0.25%之后进一步加息0.5%，令央行的基准利率回升至1%，但仍低于新冠疫情爆发之前的水平。

　　过去十年加拿大央行的基准利率

　　各大商业银行也立即跟进上调了各自的最优贷款利率(prime rate)。立即受影响的主要是采用浮动利率房贷的业主，虽然月供不变，但供款里面本金在减少、利息在增多，多多少少会觉得“肉痛”。

　　立即受加息影响的另一部分人群是打算买房的首购族，因为进行贷款压力测试的利率升高，让他们的购买力下降。有贷款经纪算过，央行每加息25个基点，买家的购买力会下降1.2万元，刚需买家只能退而求其次，或者就暂时放弃买房念头进入观望状态。

　　4月份加息之后大温楼市如何反应，还需等待月底的数据报告。不过，身处地产销售一线的经纪会立即感受到买家或者卖家的反馈。