崩盘？加拿大贷款收入造假普遍 利率或攀至7%

温村那些事儿（微信ID：wencunstory）芝麻糊综合报道：疯狂的加拿大房市背后，似乎暗雷涌动。

房价飙升速度居G7之冠

加拿大房地产市场的增长，速度快至不可思议。

据Better Dwelling数据，自 2005 年以来，加拿大房价上涨了 219%，是德国 （93%） 的两倍多，英国 （76%） 的 近3 倍，更是邻国美国（67%）的3倍多。

在2021年，在房价基数已居于高位时，加拿大的房价增长仍是G7中第二快的，达25.1%，约为美国（17.9%）的 1.4 倍。

值得一提的是，美国承认其有房地产泡沫，但加大拿却一直含糊其辞，自称“只喝了一点酒，但开车回家还是可以的”。

质疑抵押贷款，收入造假“常见”

据Better Dwelling报道，加拿大银行监管机构在进行例行审计，以评估金融系统的风险后，正在采取行动。

上周，金融机构监管局（OSFI）发布了首份年度风险展望报告。

该报告涵盖了金融系统面临的系统性风险，包括房价崩盘。报告中发现的问题包括房贷收入核实和过度举债的借款人。

OSFI计划在未来几周解决这些风险，这可能意味着贷款收紧。

该机构表示，房贷的承保风险很普遍。对于那些不知情的人来说，承保是确保贷款质量的过程。这包括收入核实、检查资产和债务以及财产细节。不良承保在风险期内可能发生灾难。

报告称，最近的监管审查发现了承保方面的几个常见问题，特别是过去被认为存在问题的收入核实，包括自营业务、租赁、收入可持续性的例外情况以及抵押品管理。

换而言之，收入可能被夸大了，以获得更多的杠杆作用。这是一个大问题，如果这种情况真的很普遍，投资者（借款人）将迅速枯竭消失。

报告指出，虽然贷款机构目前资本充足，财务上似乎也有弹性，但这一系列事件可能会导致借款人违约、市场无序反应以及更广泛的经济不确定性和波动性。

将审慎监管扩大到其他产品

报告称，非传统抵押贷款产品非常普遍，可能需要进一步监管。反向抵押贷款、股权共享和联合贷款计划（combined loan plans，CLP）正越来越流行。监管机构将这些以前的利基产品列为需要更严格规则的领域。确保质量承保的 B-20 指南（即压力测试）可能很快会扩展到其他领域。

考虑到涉及的频率，联合贷款计划（CLP）可能是一个更大的问题。这是一个将房贷和房屋净值信贷额度（HELOC）组合的产品。

通过这样做，借款人的HELOC信用限额度会随着每次付款而增加。

OSFI此前曾将CLP列为一种估值风险，认为它掩盖了困境。

今年第四季压力测试标准可能上升

房贷压力测试是OSFI最近关注的另一个问题。无保险抵押贷款通过最低合格利率 （MQR）进行“压力测试”。

目前MQR为5.25%或房贷合同利率加2个百分点，以更高的为准。也就是说，借款人需要有资格获得两者中较高的抵押贷款，无论他们将支付多少。

由于加拿大央行的隔夜拆借利率预计一年内将攀升近2个百分点，MQR可能需要修正。

新的MQR公布日期是2022年12月15日，大约7个月后。

明年加拿大抵押贷款利率可能攀升至 7%

据Better Dwelling报道，Desjardins最新的消费者利率预测显示，5 年期固定利率抵押贷款攀升幅度很大。在接下来的几个季度中，它可能会达到 7%。

加拿大银行正在积极提高利率以应对不断上升的融资成本。

Desjardins 公布的 5 年期固定利率抵押贷款利率为 4.99%，但经纪人提供的似乎是 4.19%，折扣为 80 个基点，这是市场的典型值。

然而，随着利率的攀升，折扣并不是很大，而且借贷成本仍然很高。

明年，5年期固定利率抵押贷款有望逐步攀升。到 2022 年第二季度，利息成本预计在 5.3% 至 6.3% 之间，第四季度将升至 5.3-7.0%。到2023年底，该区间降至4.85-6.75%。

Desjardins发出警告，未来几个月更高的抵押贷款利率会显着降低需求。预计市场将大幅降温，以至于明年房地产价格将跌至“实际价值”。