加拿大房价降了 精明投资者放长线已默默入场

　　加拿大央行的持续加息给加拿大房地产市场带来重大影响，从年初时过热的市场迅速降温，房价也从年初最高峰时期出现了不同程度的下降。

　　尽管房市表现低迷，但对于一些投资者来说，可能是新的机遇。

　　多伦多抵押贷款经纪人BraydenHooper在去年10月入手了第一套投资房，位于安省剑桥市的一个三卧三卫公寓，买入价格48.9万，其中首付20%，之后他将这座房屋以3000元的金额出租。

　　这意味着Hooper在每月的现金流中可以获利300元。从他的体会来看，投资者并没有损失。在房价下行的市场中，Hooper希望再买四套长期出租的房屋，包括Airbnb等形式的短租房和商业物业。

　　眼前Hooper面临的最大问题是，何时入手第二套投资房是最佳时机？

　　Hooper表示，他仍在等待2023年春天价格进一步下跌，按照业内分析，加拿大央行将在12月再次加息，这将继续给房价带来进一步下行压力。

　　按照经济学家的预测，从2022年2月的峰值到2023年春季，房价最大跌幅可能会达到30%。前不久RBC的房市报告中也有类似观点，预计明年春季房市将达到谷底。

　　因此Hooper把明年春季视作最佳投资时机，但他也表示，如果出现不错的价格，他会考虑提前出手。

　　作为抵押贷款经纪人，他一直在寻找好的交易，这也是他给客户的最大建议。无论处于繁忙还是缓慢的市场，如果不经常查看交易，你可能会错过一些东西，Hooper认为，想成为一名优秀的投资者，及时查看交易是普遍的良好做法。

　　投资界的谚语通常是“在市场下跌时入手投资”，因为当资产购买成本较低时更容易进入市场。

　　自2022年2月的高峰以来，多伦多的房价已经下跌了15%以上。然而，抵押贷款利率也同时增加了2倍，这意味着更高的利率正在抵消较低的房价优势。

　　但是，FoxMarinAssociates的创始人、经纪人的经理RalphFox说，更高的利率不会长期存在。

　　Fox解释称，更高的利率来帮助抵消飙升的通胀，但这将导致经济放缓，当这种情况发生时，利率将会下降，因此高利率不会是长期性的。

　　房地产专家说，抵押贷款利率何时会下降尚不清楚，但当它们下降时，将是投资的好时机。专家认为，如果到春天房价再下跌10%到15%，购房成本可能足够低，可以减轻高利率的影响。

　　Fox表示，现在市场之所以吸引人，是因为买家面临的竞争减少了，与2021年10月相比，2022年10月的销售活动下降了49%。需求减少，对买家来说是一个更加平衡的市场。

　　多伦多RoyalLePageSignatureRealty的销售代表兼团队负责人TomStorey表示，购买投资物业的目的应该是出租，而不是短线炒房。

　　当价格下跌时，炒房肯定是不明智的，因为转售可能会减少收益。但如果它是一种租金，并且被视为一项长期投资——这意味着拥有该房产至少5年，但理想情况下是10年——那么这将是一项有利可图的投资。

　　目前，多伦多两居室公寓的平均租金为3,360加元，同比上涨27.7%。专家说，租金看起来不会很快下降。虽然贷款利率激增让很多房奴的月供还款也飙升，但飙涨的租金可以弥补多出来的抵押贷款。

　　尽管多伦多的租金大幅上涨，但仍不足以让投资者的现金流为正，那是因为房东很难按照贷款增长的水平同比提高租金，租金过高将会使得租客离开寻找其他相对较低的房源。

　　但这些都只是暂时的。

　　Storey表示，在多伦多这样的大城市，房产未来长期升值的潜力巨大，尽管短期内可能现金流仍然是负数，但从长期来看，房产增值的部分将会为房主带来更多收益。

　　不过ButlerMortgages的抵押贷款经纪人RonButler警告说，即使是现金流持平也是危险的。投资者在购买前必须对租金的经济性进行仔细审查。

　　这包括：每月按揭付款；财产税和市政当局对该税征收的年增长率；大约1%的房产价值应用于维修（如果房屋价值为100万元，您应至少留出10,000元用于维修）；Butler说，如果租户离开，应该留出30天的空置时间。

　　买家还需要评估他们的上限利率，这是您在考虑所有费用后但在抵押贷款支付之前从房产中获得的现金收益。它的计算方法是年租金收入与其当前市场价值之间的比率。利率需要高于抵押贷款支付的利息，否则将无法赚钱。

　　Butler说，大约10年前，目标上限率为6%到7%。但现在，安大略省南部与上限利率的偏差如此之大，平均约为3%，他补充说。在大流行中，当利率低至1.5%时，就有可能获利。但现在，当贷款利率接近6%，这将很难与租金上涨上限相匹配。

　　Hooper表示，为了实现现金流为正，在多伦多以外的地方购买房产是一个安全的选择。这就是他在剑桥购买房产的原因，目前他正在寻找房价更便宜的地方，例如Ajax或者Oshawa这些小城市。

　　他说，这是一种权衡，因为离多伦多较远的房屋未来升值的幅度不大，但这意味着可以每月赚取利润，保持正向现金流。

　　Hooper表示，持有投资物业最好的方法是长期持有，并测算好短期内可能损失的部分，以及寻找那些购房成本更低的地方，获取更好的现金流，以及寻找那些升值潜力更大的地方，未来可以获取更高的价值增值收益。