注意！自住土库上两层出租 不算自住屋难获税惠

对于在房产交易过程中，一些业主利用“主要居所出售所得利润可豁免资本增值税”的税务优惠，奇招迭出来避税，但从明年1月1日起施行的新规，更进一步的明确了豁免标准以填补漏洞。有会计专家提醒称，某些以往有效的招数，如今也难以见效。

特许会计师梁万邦表示，从2016年纳税年度开始，出售主要住宅时就必须在报税时申请主要居所豁免，更在今年引入新的税务规则，以打击“炒卖”房产、推高楼价的行为，对何为“主要居所”做出更细致、更严格以及更具操作性的规定。

注册会计师朱洪恩表示，以前的条例很模糊，一般来说住在某处房产，就已经算是“主要居所” 。

“在1月1日新例实施之后，只要居住时间不足一年就售出，那都是要按商业收入来扣税，连资本增值都不算，无论这处物业时自己住还是出租、投资屋。以前的投资屋是算资本增值税，可免除50%的税。”

朱洪恩强调，也要考虑失业、婚姻破裂、父母移民来团聚、有家人去世以及破产等等意外原因，即使不满一年，也不会受此规例限制。

不能以收租作为主要目的 主要居所不限定只有1间

梁万邦称，“要满足这个“主要居所”的条件，不但要住满1年，而且不能是收租作为主要目的，你的驾照、医疗卡，银行账户登记都显示是这个地方。满足这些条件下，你的主要居所可以不限定于只有一间。”

梁万邦举例指出，一位市民在万锦市置业居住，但他因为是在多市中心地带上班，为了免去每日的长途上下班之苦，就在公司附近购入一个柏文小单位，周末时才回奥罗拉市与家人团聚，那这两处地方都算是“主要居所”。

“如果这位市民在莫斯高卡(Muskoka)还买了一座度假屋(Cottage)，长假时才来居住，那也算是“主要居所”。

你这样算起来，这位市民就有3处“主要居所”了。”

关于出租的问题，梁万邦解释称，“只要业主没有用房屋的折旧来抵消租金收入以降低总收入(实现减低报税目的)，那就是没有改变房屋的用途，那就还是“主要居所”。”

梁万邦举了两个相反的例子。一座5睡房的大屋，其中4个睡房全部出租出去，剩下一个睡房供单身的业主居住；另一座也是5睡房的大屋，而业主当初购买时是为了安置一家8口，随着时间推移，儿孙都已长大成人搬出去，空出许多房间，业主将其中4个睡房出租。

梁万邦表示，“前者的情况，很难自圆其说这是自己的“自住屋”；后者是为了帮补家用，要缴纳剩馀的按揭、水电而出租，这两位业主买屋的意图明显不同，自然也会是有差别待遇。”

朱洪恩进一步讲解称，许多华人业主为了帮补家用，自家住一楼和二楼，而将土库或者其中一间睡房出租出去，这也符合“房产的主要部分供自用”的标准。

“同时还要强调一点，业主不能扣除房产的折旧，而且出租时没有做大的装修，出租的面积没有超过一半，那就可以豁免。否则业主自己住土库，地上两层全部用于出租，那怎麽都说不过去了。”

虽在中国或香港另有居所 加国房产不出租仍算自住屋

类似于多个主要居所的情况，业主如果在香港或中国大陆另有居所，而且居住时间一年中有11个月是在彼处，加拿大这边的房产只要不出租，依旧算是业主的“主要居所”。

朱洪恩说，“当然前提是你必须是加拿大居民，在加拿大交税的，外国人根本不可能有这样的税务优惠。”

他还提醒那些频频买屋、卖屋的业主，房产交易太频繁也易被税务局盯上。

“有的业主隔一、两年就换新屋，就算其完全符合以上的标准，自住、不出租，但交易的频率异常的多，那税务局还是会盯上你。”