不想出租房子又想避免投机空置税 业主们拼了

在2022年11月18日宣誓就任BC省省长后，DavidEby迅速对《共管物业法》（StrataPropertyAct）发起了修订，旨在为BC省居民提供更多的租房和购房选择。2022年11月24日，修正案在首次宣布仅3天后就获得了御准。

对《共管物业法》的修订主要是限制了共管物业对于房屋出租的管理权限，具体包括以下两个重要变化：

1、共管物业不能继续执行限制共管物业单元出租的章程。

以前，共管物业可以通过章程禁止出租行为、限制出租单元的数量和比例，或者限制出租时间的长短。但是，根据《共管物业法》的修订案，共管物业的上述权限统统没有了。

2、共管物业不能继续执行限制住户年龄的章程。

以前，很多共管物业章程中都包含对住户的年龄限制。最常见的是只允许19岁及以上的成年人居住。因此，很多年轻的父母不得不在生了小孩之后寻找新的住处。根据《共管物业法》的修订案，共管物业不能再执行这类年龄限制。

然而，上述两个变更都有一个例外条件，即55岁及以上居民的共管物业。这意味着共管物业如果修订章程，改为要求所有居民都必须年满55周岁，就可以不受修订案的限制，同时，此前已经居住在共管物业中的不满55岁的居民也不受影响。

纷纷转向55+小区

对《共管物业法》关于出租限制的修订，很多共管物业确实在第一时间就做出了反应。

维多利亚市的房地产经纪人TonyZarsadias表示，该市有大约20个共管物业在修正案生效之后立即提出希望修改章程，改为55+。但是，其中有几个在被告知这种变化可能会损害房产价值或增加出售房产的难度时改变了主意。

BC省公寓业主协会（CondominiumHomeOwnersAssociation）执行董事TonyGioventu表示，现在每周大约有5到10个共管物业委员会开会讨论这一变化，虽然还没有确切的数字，但已经成为55+或正在投票改为55+的共管物业数量令他感到惊讶。

温哥华岛共管物业业主协会（VancouverIslandStrataOwnersAssociation）主席WendyWall表示，共管物业对修正案通过的速度有“强烈反应”。“许多共管物业委员会觉得他们的自治权被剥夺了。”

Wall说，许多转向55+的共管物业委员会此前已经制定了一些年龄限制，例如居民仅限成年人，但现在又将年龄门槛提高到仅限55岁及以上的老年人。

担心年轻人租不到房子

三角洲市议员DylanKruger表示，他对那些建成之初就是55+的物业没有意见，但担心如果太多共管物业投票改变他们的章程以适应该类别，那将产生连锁反应。

“我确实担心，作为这项立法的一个明显漏洞，我们实际上可能会失去一些适合租户的出租房屋。”共管物业的年龄限制变化可能会让一些想租房的年轻家庭望而却步。

Kruger说，“我认为这不符合立法的意图。我们正在努力为人们创造更多的租赁机会。我认为本省试图传达的信息是，住房应该属于每个人。我们不应该根据年龄或收入创造排他性情况。我认为这实际上是修正案的意外后果。”。

BC省住房厅长RaviKahlon坚称55+豁免不是一个漏洞，相反这对于寻找出租房的老年人来说可能是个好消息。

Kahlon表示，他知道一些共管物业正在考虑通过修改章程改为55+，但强调这并不意味着他们可以将租客拒之门外。

“有很多55岁及以上的人正在寻找能租到房子的地方，”他说。“我们的人口正在老龄化，所以这个群体在不断增长。如果他们选择变成55+社区，人们仍然可以找到租住这类房子的机会。”

Kahlon说，政府正在监测《StrataPropertyAct》的任何意外后果，但没有立即考虑做出调整。

“我认为（对租房者的）恐惧被一些人夸大了，”他说。“他们会发现，当有人进来租房时，并没有什么问题。在你的大楼里有年轻的家庭是可以的。”

修正案难以缓解出租房源紧张

新省长的本意是通过《共管物业法》的修订案，释放数千个空置单元到租房市场上。

此前，根据申请豁免投机和空置税的业主数量，大约有2900个共管物业单元因禁止出租而空置。另外有30万个单元受到某种出租限制，例如对于出租单位数量和比例的限制。

对此，BC省公寓业主协会的执行董事TonyGioventu并不认同。BC省的公寓平均租金相当高，很多共管物业其实并不是家庭负担得起的出租房源。同样的道理，并没有很多老年人寻租公寓，因为动辄起价2000元的月租金不是普通老年人能负担得起的。“我们真正需要的是为本省家庭提供经济适用房，共管物业不是解决方案。”

55+可能降低物业价值，业主需慎重

在给VancouverCityNews的一份声明中，BC省住房部确认，即使修改了章程，共管物业新的55+年龄限制不会影响已经居住在那里的年轻住户。

但即便如此，现有业主在投票赞成修改章程之前，一定要慎重考虑。

首先，从程序上而言，这类决议的通过或者撤销都需要四分之三的投票支持率。这一比例并不总是容易达到的。修正案的快速通过可能刺激了部分保守的业主，并导致共管物业成功通过投票转为55+社区，但是将来要改回来可能非常困难。正如BC省公寓业主协会的执行董事TonyGioventu善意提醒的，业主在投票时，“应该考虑到对未来的影响。”

其次，55+物业可能影响房子的市场价值。从房地产经纪人的角度，对于房地产的限制越多，价值越低，因此共管物业整体年龄限制改为55+，可能会降低房地产的价值，并增加以后出售的难度。

再次，现有年轻住户的豁免权存在不确定性。虽然共管物业改为55+，对于目前已经入住的年轻居民没有影响，但是其未来的子女、配偶很可能得不到豁免。也就是说现在的年轻住户一旦结婚生子，可能就必须搬家。

考虑到这些风险，共管物业的业主，特别是年轻业主，在投票修改章程年龄限制时最好慎重考虑。年轻人通常对加入业主委员会不感兴趣，但正如Kruger议员提醒的，修正案应该成为年轻租户参与管理共管物业的动力。“根据我的经验，共管物业委员会包括不同年龄和收入的成员是一件好事。“Kruger说，“共管物业委员会需要年轻家庭的声音。”