温哥华越来越多开发商撑不下去了 实力大鳄收割

温哥华开发商在高利率环境下取消抵押品赎回权的情况正不断出现，超过历次房地产衰退时期，对于缺乏经验或不熟悉温哥华开发过程往往十分漫长的公司来说尤其如此。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加卫人寿（Great-West Life，GWL）的房地产部门想买下温哥华市中心洛逊街(Robson Street)的这块地已经有一段时间了，所以当他们听说这块土地已经丧失抵押品赎回权时，便毫不犹豫地采取行动，买下洛逊街1555号的地块。

■ 洛逊街1555号

该地块由Vivagrand Developments营运的一家编号公司拥有，作为止赎程序的一部分，法院下令将土地出售。Vivagrand本已获批在该幅地上开发一幢28层公寓大楼，但GWL将提交一份新的租赁大楼计划。

Vivagrand（现称为Align Properties）也拖欠了市中心西端区（West End）另一处地块的贷款，那是一幢位于戴维街(Davie St)1485号的四层公寓楼。

■ 戴维街1485号

GWL Realty Advisors加拿大西部开发部副总裁Geoff Heu表示，该公司追踪洛逊街地块已经很长时间，他们目前计划在该地块的两座塔楼上建造400个出租单位，零售面积达40,000平方呎。该地靠近GWL的另一个项目，即已竣工的Chronicle租赁大楼，共有128个单位，最近的收购是GWL沿著洛逊街扩张计划的一部分。

Heu称，目前投资环境下对“规模较大的成熟开发商就没有问题”，因为他们资本雄厚，并且有自己的品牌需要保护，并指出，导致止赎现象，与新开发商经验不足有关。

对于缺乏经验或不熟悉温哥华通常漫长的开发流程的公司来说，在目前利率环境下，取消抵押品赎回权的情况不断出现，这对公司来说太具有挑战性。

它揭示了市场上许多渴望轻松获利的参与者，并没有为市场下行周期做好准备。有些人更感兴趣的是作为投资的房地产，而不是用于建设的土地，因此他们只是持有房地产，升息对中小投资者的打击很大。

有些公司设法在遇到麻烦之前将他们的专案通过重新分区，甚至进入开发许可证申请阶段，通常，这些项目（有时是空置土地或涉及单户住宅的组合）的收入并不足以支付持有成本。

取消抵押品赎回权的趋势仍很长

行业专家发现，鲜为人知且规模较小的开发商取消抵押品赎回权的数量前所未有，而且他们认为这种趋势不会很快得到遏制。

高力国际副总裁哈特（Buck Hart）和高级助理达林（Jennifer Darling）近几个月来一直在处理大量取消抵押品赎回权的销售问题，他们在卑诗省列治文拥有3处丧失抵押品赎回权的挂牌房产，其中两处房产已经开始建设。

哈特指，93年、97年、2008年和2018年是周期的顶峰，“在每个周期之后，都会出现衰退，就像现在一样，”他还指出，“现在市场上取消抵押品赎回权的数量比任何一个高峰之后的数量都要多。”

达林则表示，许多项目的“预估”（即初始成本和收入预测）已经严重扭曲，她认为取消抵押品赎回权的趋势并没有减弱，“预计跑道会更长”，即使利率开始下降也于事无补。

今年初，哈罗-瑟洛街专案(Haro-Thurlow Street Project)在哈罗街1045号建造一幢55层塔楼的计划进入破产管理程序，在此之前还有其他几座塔楼，但麻烦的第一个迹像是去年出现，规模较大的开发商Coromandel Properties已申请债权人保护，债务达7亿元，哈特称之为“经典例子”。

■ 哈罗街1045号

“有一家公司拥有十多个地块并建立了一些（专案），但其中许多专案甚至从未真正开始开发过程。他们只是占据了一块好地，有一些绝佳土地。但是，当事情发生转变时，你知道，如果你拥有十几幅地却没有现金流，那是无法持续很长时间的。当利率上升时，在一年内翻两番时，你就会陷入麻烦，也就是说，我认为，这是我们今天看到的许多问题的根源。”

他说，投资人几十年前就开始改变这种情况。

“我从1985年开始涉足房地产，当时我们刚走出可怕的80年代初期。有些人会告诉你，我们现在的感受和那个时期有些相似之处。”

他说，到1997年，许多海外买家涌入大温，购买土地并支付许多本地人认为不可持续的价格，与此同时，本地人则纷纷前往多伦多或前往美国、西雅图，然后前往沙漠中的亚利桑那州进入Dallas，并进行建设，有很多温哥华开发商在美国非常活跃，“他们中的一些人会告诉你，他们去那里的原因，是因为他们不想与那些在温哥华购房的群体竞争。”

经验丰富、成熟的开发商通常拥有包含创收房产（例如出租房产）的投资组合，以帮助他们度过经济低迷时期，而那些遇到麻烦的人没有这样的缓冲能力。

达林表示：“许多成熟的本地开发商除了开发地块之外，还拥有创收投资组合，这在市场利率和其他因素发生变化时肯定会有所帮助。”

没有真正做与开发相关的事情

Tera Development的共同所有人黄先生（Tom Huang）表示，一些规模较小的开发商将拥有第二次或第三次抵押贷款，有时私人贷款人会接管该房产并持有它，直到市场再次回升。

黄先生说，像许多小企业一样，开发公司来来去去，“很多我们戏称为他们『炒股者』的人”，他们会创立一家名为“某某开发”的公司，使其听起来更合法一点，但并非真的做开发，“他们购买、等待、翻炒，但并没有真正做任何与开发相关的事情。”

那些进行重新分区的人通常会最大限度地扩大面积，以使房产更有价值。他说，这可能会导致空间利用变得奇怪，例如对居民无用的走廊，而不是有效利用空间，甚至可能减少面积。

经济低迷意味著公寓开发商已转向租赁项目，这些项目得到了政府融资的帮助。刚从亚洲回来的温哥华开发商和行销人员陈先生（Jacky Chan）表示，他在那里会见了大型开发商、基金经理和政府，帮助将租赁住房的资金引入加拿大，因为加拿大的租赁需求比其他国家更强劲。

他说，他公司的律师目前正在处理10宗丧失抵押品赎回权的案件，但这甚至不是他的专长。他指出，利率上升和中国房地产市场低迷的“双重打击”对温哥华产生了直接影响。

他在谈到中国房地产市场时说道，“在这样的大规模崩盘中，没有人能够为其他人提供保障——他们都陷入了现金短缺，这是多米诺骨牌效应。”

“第二件事是人们谈论经验不足的开发商或资本较少的开发商。是的，这确实有一定道理，但许多开发商已经做了很多工作，可能是在亚洲或全球。……所以，他们在技术上并不是缺乏经验，而是对加拿大开发周期和行业中的官僚体系和政策如何运作不熟悉，这增加了这些开发商的负担。”

图：Getty Images/CBRE