"赔钱"卖房？加国新建独立屋仅$36万

《港湾播报》20240613-2

18.6万人恐涌入！加拿大成为全球5大难民营！本地中产家庭出逃

加拿大在地理上与美国以外的全球其他国家隔绝，但是在去年已经成为寻求庇护者的第五大接收国。

根据联合国难民事务高专署（又称联合国难民署）周四发布的最新全球趋势报告，加拿大在2023年收到了14.68万份新申请，高于前一年的9.4万份。仅低于四个国家：美国(120万人)、德国(32.91万人)、埃及(18.31万人)和西班牙(16.32万人)。这是加拿大至少六年来首次进入前五名。加拿大曾在2022年排名第九，在2020年和2021年大流行期间因为边境关闭甚至没有进入前十。

加拿大移民和难民委员会的最新统计数据显示，在2024年1月至3月期间，已有46693人提出申请。按照这一速度，到今年年底，该数字可能会达到18.6万左右的新高。继去年禁止非法移民通过美国陆地边境寻求庇护后，加拿大政府于2月份对墨西哥游客提出签证要求，墨西哥游客占加国申请人数最多。

加拿大似乎无法幸免于全球难民危机，被迫流离失所的人数从2022年的1.084亿人激增至2023年的1.173亿人。截至今年5月，这一数字已经上升到1.2亿，相当于日本的人口规模。该机构表示，流离失所的人连续第12年增长，归因于世界各地突发的新冲突和战争，以及长期存在的危机。联合国难民事务高级专员Filippo Grandi在一份声明中表示：“在这些明显且不断上升的数字背后，隐藏着无数的人类悲剧。”

在全球范围内，2023年有500多万国内流离失所者和100万难民成功返回家园。其中15.43万人在其他国家重新安置，开始新生活。加拿大接纳了其中近三分之一的难民，即近51,100人，其中包括来自阿富汗的16,600人，来自厄立特里亚的9,200人，来自叙利亚的8,400人和来自索马里的4,300人。

另一方面，加拿大本地中产家庭正纷纷出逃。过去一年，更多加拿大人对移居美国表现出兴趣，主要原因包括对生活成本、税收和加拿大政治等方面的不满。搬家的人群主要是20多岁和30多岁的年轻家庭，因为他们大多是因为工作机会或者与美国人结婚而移居。

数据也反映了这一趋势。根据美国社区调查，2022年有12.6万名加拿大人移居美国，比2012年增加了70%。其中42%在加拿大出生，比疫情前的平均数增加了约50%。他们中的很大一部分可能会迁移到佛罗里达州，佛州现在是美国人口增长第二快的州。

多伦多移民律师Daniel Mandelbaum说，大约20年前，类似的因素促使加拿大人大批逃往美国。“这是个大问题，”他说。“当我和客户交谈时，我感觉到这是加拿大经济的一个根本问题，人们对这个问题感到沮丧，并实际上在行动。”

"赔钱"卖房？加国新建独立屋仅$36万！开发商炸了

安省政府在生活成本危机中建造新经济适用房的努力正在遭遇挫折，因为建筑商们对其发布的经济适用房销售价格清单嗤之以鼻。

6月初，福特政府公布了安省各市经济适用房的定义（按照全省的住房类型和地点细分），同时还规定，如果开发商想要获得部分税费返还，需要满足的销售价格标准。例如，在多伦多，一栋独立屋的售价需要达到36.65万加元，才能被视为经济适用房；在渥太华和密西沙加，独立屋售价分别为43.83万和43.48万加元。

安省住宅建设委员会主席理查德·莱尔（Richard Lyall）表示，基于政府规定的销售价格，开发商即使获得了费用豁免，也"不可避免"地在建造房屋上蒙受损失。市政事务和住房部的一位发言人说，经济适用房的定义是有意针对收入的，并且已经广泛征求了意见。

建筑与工业和土地开发协会（BILD）与Global News分享的约克区旺市房屋成本案例研究表明，如果开发商按照政府规定的经济适用房价格出售独立屋，可能会损失数十万加元。根据政府的规定，开发商若想获得费用返还，在旺市需要以53.1万加元的价格出售一栋独立式住宅。

旺市独栋住宅的平均地价为482,527加元，而建筑成本的中位数估计为495,000 加元。市政费用约为168,375加元，省税和联邦税为139,823加元。土地转让税仅为25,000加元。总之，BILD计算出的平均成本略高于130万加元，而房屋的售价必须在53.1万加元或以下。

安省政府面临的不仅仅是来自开发商的压力。安省新民主党住房问题评论员杰西卡·贝尔（Jessica Bell）表示，她担心经济适用房的定义"注定要失败"，而且不会产生解决该省住房危机所需的单位。她说："我怀疑开发商是否会建造经济适用房来出售，因为建造房屋的成本要高于他们出售房屋的价格。我们从开发商那里听说，这些经济适用房的定义是行不通的。他们需要盈利，而按照这个定义，他们实际上是在赔钱。"

她说，她希望安省政府效仿BC省政府的做法，在政府土地上建造经济适用房，并为经济适用房项目提供补助金和廉价融资。她说："当我们降低成本时，我们可以更便宜地出售房屋，也可以更便宜地出租房屋，这确实是我们的目标。"

与此同时，莱尔和舍伍德都认为，将土地成本剔除可能会有所帮助。福特政府已将公共土地整合到基础设施部，并制定了高层计划，为经济适用房项目提供剩余土地，但具体细节尚未公布。莱尔说，政府土地将降低关键成本，但他坚持认为，以安省经济适用房的价格，开发商要想赚钱仍将面临挑战。　"这完全取决于土地的来源，"他说。"比如说，如果是一块政府土地，你以很低的价格获得土地，那么就有可能在那里取得一些成果，但不会有任何规模，因为建筑成本、劳动力成本、材料成本在过去几年里都大幅增加了。"

舍伍德建议，让经济适用房计划"变得更加现实"，可以采用更高密度、中层和高层住宅，这样成本（尤其是土地成本）可以分摊到更多的单元上。他说："如果剔除土地成本，然后在费用、税收和收费方面进行其他调整，也许就能接近价格点，而且可能更加可行。"

30年来温哥华房价和收入差距有多大？

一项新的分析显示，自 1990 年代中期以来，温哥华的房价和收入之间的差距急剧扩大。RATESDOTCA 的一份报告说：“90 年代初的住房危机对加拿大人造成了沉重打击，尽管 1994 年的日子很艰难，买不起房，但 30 年后情况变得更糟，”。“1994 年，温哥华的平均房屋成本约为税后家庭收入中位数的 8 倍。到 2024 年，其成本约为税后家庭收入中位数的 14 倍。”

报告发现，过去 30 年平均收入成长了 34%，而平均房价则上涨了 142%。“1994 年温哥华家庭税后收入中位数为36,254 元（以 2024 年货币值计算为 67,172 元），而平均房价为 289, 334 元（以今天货币值计算为 536, 067 元）…2024 年，温哥华家庭税后收入中位数为是 89,771 元，平均房价为 1,295,619 元。”90 年代的加拿大人想买房是痛苦的，一些房主因高利率和经济衰退而“陷入紧缩困境”，但报告称， 1994 年的住房危机仍比现在缓和得多。

房地产分析师 Victor Tran 表示，加拿大当前的住房危机是多种因素共同造成的，包括供应不足、通货膨胀以及在 2021 年和 2022 年经历了一段低利率时期和无法满足的需求，接着又是利率走高。尽管加拿大央行已经开始降低利率，但仅靠降低利率不太可能让大多数加拿大人更买得起房。

收入差距不断扩大，但省房地产协会 (BCREA) 表示，进入夏季，全省市场仍处于“平衡”状态。5 月的数据显示了卑诗省的销售情况与一年前相比下降了 11%，但房市活动正在回升，挂牌数量也在增加。BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：“我们开始看到销售活动回升到更正常的水平，再加上库存增加，有助于保持市场平衡。”温哥华 5 月房价较去年上涨 2.5%，均价为 1,345,157 元，菲沙河谷平均房价下跌 1.5%，至 1,074,923 元。

特鲁多承认自己"不受欢迎"，婚姻破裂时考虑过下台

加拿大总理贾斯廷·特鲁多在最近的一期播客中表示，由于婚姻中的挑战，他曾考虑过辞职。特鲁多出现在本周二发布的《ReThinking》节目中，节目主持人、心理学家亚当·格兰特问总理他有多频繁地考虑辞职。格兰特在18分28秒时提出了这个问题。

“去年，当我在婚姻中面临一些困难时，我真的在想，好吧，有没有一条出路？”特鲁多说。 “我只是意识到那不是我。还有很多事情要做，”他继续说道。去年，他和妻子索菲·格雷瓜尔·特鲁多宣布分居。他们育有三个孩子。

特鲁多以压倒性的多数优势当选，结束了保守党在加拿大近十年的统治。但在随后的两次选举中，自由党的支持率有所下降。他的少数党政府目前与新民主党达成了所谓的“供应与信任”协议，该左翼政党在议会的关键投票中支持自由党。

现年 52 岁的特鲁多表示，他从政“不是为了出名，也不因为个人原因，而是因为我想服务国家，而且我知道我能为国家做出贡献”。在节目早些时候，格兰特问特鲁多澄清他在3月接受Radio-Canada采访时的评论，当时他说他每天都在考虑辞职。

特鲁多告诉格兰特，这些评论是为了表达他经常“自我检查”，以确保自己仍对这个角色充满热情，而不是在考虑辞职。然而，当格兰特问他如何应对批评时，特鲁多确实承认了他当前的人气低迷和加拿大人日益希望他下台的心情。 “不管他们多么不喜欢我，我仍然必须尽力思考我能做些什么来确保加拿大人、他们的孩子或他们的社区生活得更好，”他说。

特鲁多的个人支持率一直在下降，而执政的自由党在反对党保守党之后。根据Angus Reid研究所的特鲁多追踪器，最近一次更新是在2024年4月，只有28%的加拿大人认可特鲁多作为总理，而66%的人不认可他担任总理。