深圳一学区房 每平米从14万一路跌到4万

　　近年来，广州和深圳的学区房价格显着下降。广州轻工国有资产经营管理公司挂牌转让22套学区房，价格较去年大幅下降。深圳的老旧学区房跌幅更大，例如八卦岭宿舍的房价从高峰期的14万元（人民币，下同）/平方米降至约4万元/平方米，跌幅超70%。

　　近期，广州产权交易所挂牌22套广州名校东风东路小学学区房，涉及东风广场、锦城花园两个小区。在这些房源中，锦城花园一套房最低挂牌均价仅约7万元/平方米，而去年10月同面积的二手房成交均价为9万元/平方米。

　　挂牌转让上述22套房的是国资企业广州轻工国有资产经营管理有限公司（简称广州轻工资管），这不是该企业第一次转让学区房。

　　《每日经济新闻》报道，去年5月，广州轻工资管也挂牌转让过一批东风广场二手房，彼时最低挂牌均价9.84万元/平方米。而本次挂牌的东风广场房源中，最低挂牌均价7.2万元/平方米，降幅26.83%。

　　多名业内人士表示，学区房整体回落是大趋势，其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫，加重了部分业主的出逃情绪。

　　合富研究院报告称，5月广州全市二手住宅网签量进一步回落至7,838套，成交规模处于近一年多来低点。随着教育需求高峰逐步褪去，越秀区二手网签量连续两个月出现回落，处于近一年来的较低位。

　　东风广场、锦城花园均位于越秀区，是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设有多期，楼龄跨度较大，从1990年–2015年不等。

　　链家平台成交记录显示，同为1998年建成的约70平方米2室2厅的二手房，今年4月成交价为8万元/平方米，而去年同期成交均价为9.78万元/平方米。2004年建成的同一户型二手房，去年3月成交总价768万元，单价11.13万元/平方米；今年4月成交价为628万元，单价8.99万元/平方米，总价跌了140万元。

　　天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑，被市场称为“天河最强学区房”，其房价也持续回落。同楼龄的112.6平方米户型，今年3月底成交均价来到6.79万元/平方米，较去年同期滑落2.61万元/平方米。这套房应是降价急售，成交周期仅14天。5月11日，该小区成交的最新一套房源均价也只有7.7万元/平方米，较去年同户型跌了3.27万元/平方米。

　　一家中介机构人士表示，广州二手房大盘都在走低，学区房也不例外。

（示意图）

　　相比广州，深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。

　　深圳的学区房从2021年底就开始降温。福田和罗湖是深圳老牌名校聚集地，福田还是2023年深圳学区房成交量最多的区域。但乐有家研究中心数据显示，截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上，整体回到了2019年–2020年水平。

　　八卦岭宿舍建于1983年，以30平方米左右的小户型为主，最初主要作为员工宿舍。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，八卦岭宿舍的房价一度起飞。

　　2021年3月，八卦岭宿舍成交了多套29平方米房源，均价都在14.3万元/平方米以上，总价都是420万元左右，成交周期8天–14天不等。

　　但2024年以来，该小区成交均价都在4.04万–5.69万元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米户型总价仅113万元，较最高点跌幅超过70%。3月成交的29平方米户型总价仅166万元，较2021年的高点跌了254万元。

　　深圳淘房前线创始人谢林锋表示，学区房回落的主要原因是市场下行。涨幅越大的回落越大，八卦岭宿舍就是典型例子。高峰期因为荔园东校区的利好，面积小、总价低，大家都为学区冲进去，水涨船高，一度成交均价突破14万元/平方米。如今面对市场下行，市场纷纷“以价换量”。

　　同属于八卦岭片区的旭飞华隆园，今年4月的成交均价约4.12万元/平方米，而其2021年成交均价一度去到11.96万元/平方米，相比最高点跌去65.6%。