多伦多公寓市场陷入"封锁"状态：20世纪90年代经济衰退来最糟！

过去几年，由于利率和通货膨胀飙升，导致加拿大房地产市场遭受了一些冲击。但专家表示，很少有像多伦多公寓市场这样艰难的情况出现。

加拿大CIBC银行资本市场首席经济学家Benjamin Tal和Urbanation总裁Shaun Hildebrand的一份报告称，虽然大多伦多地区的低层建筑市场保持稳定，但公寓市场的状况正在恶化到几十年来从未见过的水平。

这份报告描述了公寓市场是如何陷入衰退的，以及这种情况可能会对住房负担能力和该地区经济产生的严重后果。

“GTA公寓市场处于经济封锁状态，”他们说。

问题是价格对于投资者来说太高了，投资者占楼花买家的70%或更多，而开发商由于建筑成本高昂而无法降低价格。

“因此，新公寓销售——加拿大新房建设的主要推动力——已经跌至1990年代末以来的最低水平，”报告称。

预售的公寓楼花比例现在不到50%，为20多年来的最低水平。由于预售率至少要达到70%才能开始建设，这就大大减缓了供应渠道的进程。

“这一现实将导致未来几年公寓的完工量急剧下降，以及住房存量停滞，这肯定会使人们的负担能力持续恶化。”他们说。

与此同时，经济衰退也带来了一定的影响。

报告称，每个公寓项目通常需要雇佣500名工人，但自2022年以来，GTA中的公寓项目减少了75个，影响了近40,000个工作岗位。

截至6月，安省整体建筑就业人数较去年下降了7.5%，除疫情外，这是自2008年经济衰退以来的最低水平。

如今，建造公寓的高成本反映在价格上。新公寓价格仅比高点下跌5%，而转售公寓价格则下跌了12%。

超80%公寓投资者正在亏损每月负现金流超$1000刀

虽然去年新建公寓的租金上涨了8%，平均租金达到创纪录的$2700加元。但平均每月的所有权成本上涨了21%，达到了每月近$3250加元。

报告称，自2020年以来，所有权成本飙升了近60%，是同期租金涨幅的两倍多。

这导致自2022年以来财务状况不佳的租赁公寓业主数量稳步增长。在有贷款的房东中，52%的人在2022年现金流为负数，这意味着租金的金额已经无法支付包括贷款、公寓管理费和房产税在内的所有权成本。

到2023年，这一比例已经增长到77%；到今年第一季度，这一比例已经达到82%。

其中，2023年完成交接的新公寓业主，平均每月负现金流为$597加元，其中30%的业主负现金流高达$1000加元甚至更多。

研究表明，公寓的面积越大，负现金流就越大。

在2023年完工的公寓中，单间公寓平均收支平衡；一居室单元的负现金流平均为每月$523加元；两居室单元负现金流为$734加元；三居室单元负现金流为$866加元。

报告称：“这在一定程度上解释了为什么投资者青睐较小的单元，以及打单员在租赁市场上的稀缺性。”

经济学家表示，在加拿大最大的住房市场中，公寓投资者对于增加租赁供应、改善整体住房负担能力和经济方面都“至关重要”。

然而，在短期内似乎没有什么缓解的迹象。

早先的预售热潮后，公寓竣工量将大幅上升，加剧竞争。与此同时，越来越多的公寓投资者将它们的房子投入市场，将挂牌量推至历史新高。

“这对该地区的租赁供应前景来说是一个令人不安的信号，并敲响了警钟。”Tal和Hildebrand说道。

公寓库存创历史新高

多伦多和汉密尔顿公寓市场报告显示，2024年第二季度的未售库存为25,893套，创下历史新高，比10年和20年的平均水平高出60%以上。

第二季度的销售额是20年来除了COVID-19疫情前几个月以外的最低水平。

Right at Home Realty总裁约翰·卢辛克 (John Lusink) 表示，如今，多伦多创历史新高的公寓库存量相当于“没有买家的买方市场”。

对于公寓市场当下的形势，不少华人网友纷纷评：

“减少留学生，移民，难民，就没有那么多人了，保持高利率，或者加征多套房产税，就不会有那么多人炒房了，房价跌了自然能够买房的就多了，这都可以解决问题。”

“如此崩溃的Condo市场，会拖累整个房屋市场的下滑。”

“二十年前，房价低的时候，许多人都买的起房，不会有那么多人租房。现在很多炒房的买了多套房，把房价搞上去，许多人买不起只好租。”

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