等泡沫破裂？加国房贷拖欠率还未达长期平均水平

自2022年加拿大央行加息以来，在此期间以浮动利率买房和房贷要续期的业主不断面临月供上涨的压力。

在今年上半年加拿大金融监管局(OSFI)发布的年度风险展望中，OSFI指出房贷和房贷续贷风险是加拿大金融体系面临的最高威胁，因为一大波业主很快将面临着未来更高的月供，这可导致断供潮以及一大波房屋被银行法拍的局面。

如今，这个预想的局面似乎还没来到，而且，蒙特利尔银行(BMO)最新发布的房贷拖欠情况分析报告指出，虽然加拿大房贷拖欠率在上升，但尚未触及最高点，并且短期内难以达到长期平均水平。当前拖欠率仍处于历史低位

根据加拿大银行家协会的数据，去年12月以来，全国拖欠率除了3月略升至0.19%之外一直稳定在0.18%的水平。虽然这表明拖欠率相比去年有所增加，但整体上仍处于历史低位。全国范围内的拖欠率从2022年的最低点0.14%上升，但仍低于2020年6月的0.27%高峰，并显著低于1983年创下的1.03%历史最高值。

这一现象反映出，即使在经济复苏的背景下，加拿大的房地产市场依旧展现出相对的稳定性。市场的韧性在很大程度上得益于经济复苏的速度和抵押贷款压力测试的实施。这些措施共同作用，确保了市场在面对一定压力时仍能够维持稳定。

抵押贷款压力测试要求借款人以更高的最低合格利率(目前为5.25%)或合同抵押贷款利率加2%的利率进行资格认证。这一措施帮助借款人建立了财务缓冲，从而降低了违约风险。压力测试的实施确保了即使在利率上升的情况下，借款人也能够管理还款，这在一定程度上减轻了市场的整体压力。

BMO表示，加拿大房地产市场在疫情期间的经济震荡中表现出了较强的韧性。由于收入支持计划、积极的降息措施以及快速的经济复苏，加拿大的拖欠率在疫情驱动的失业率激增期间(2020年5月失业率达到13.7%——自1976年有可比数据以来的最高记录)本应要高得多;但房价的强劲表现为房主提供了可以在必要时利用的资产，从而缓冲了可能大幅上升的拖欠率。大多数抵押贷款持有人依旧保持按时还款，甚至在需要时调整还款计划以减轻财务压力。

地区差异

值得注意的是，加拿大各地的房贷拖欠率差异很大。比如，萨斯喀彻温省的拖欠率比较高，过去四个月一直在0.60%左右。这可能是因为当地经济复苏慢，房市压力大。

相比之下，安大略省的拖欠率为全国最低，仅为0.13%。这一数据表明安大略省的房地产市场相对稳定，经济活动和房市表现良好。

BC省的拖欠率为0.16%，也低于全国平均水平，显示出该省房地产市场的相对健康。这些差异突显了加拿大不同地区在经济复苏和房地产市场表现上的不同情况。

失业对拖欠率有直接影响

BMO高级经济学家Sal Guatieri指出，当前加拿大抵押贷款拖欠率的上升主要受到失业率上升、房贷续贷和房价疲软的影响。他表示：“自金融危机以来，加拿大的住房贷款违约率首次上升，未来可能会因这些因素进一步攀升。”

失业率的上升对抵押贷款拖欠率产生了直接影响。6月，全国失业率上升至6.4%，这相当于总共140万人失业。根据牛津经济研究院的预测，失业率可能在年底前达到7.5%。此外，BMO预计失业率的峰值将在7%左右。这些因素将对抵押贷款拖欠率产生显著影响，可能推动拖欠率的进一步上升。

不过，BMO表示，即使当前的拖欠率持续上升，要接近长期平均水平0.40%仍需相当大的推动力。BMO预测，到2025年中期，加拿大的抵押贷款拖欠率将达到0.34%的峰值，然后可能回落至0.28%。这表明，尽管面临挑战，加拿大的房地产市场仍具备一定的韧性。

尽管如此，BMO承认其预测存在上行风险。例如，如果经济持续疲软导致全国失业率攀升至9%，拖欠率可能会略微超出长期均值。如果房价再次下跌14%，拖欠率也可能接近长期均值的高点。

未来几年，加拿大还将面临抵押贷款续期压力的挑战。大量固定利率抵押贷款即将到期，借款人将面临更高的续期利率。根据加拿大央行的数据，到2027年底，许多到期贷款的中位付款额可能会增加34%。这意味着对于一些借款人而言，还款金额将略微超过压力测试的水平，尽管大多数借款人仍可受益于目前低于合格利率的固定利率。

然而，更可能的情景是，利率的适度下降将支持经济和房价的“适度复苏”，从而限制抵押贷款拖欠的压力。

对新移民购房者的建议

对于在加拿大购房的新移民而言，了解当前的抵押贷款市场状况非常重要。建议新移民在购房前详细了解抵押贷款的各种选项，并充分利用抵押贷款压力测试带来的保障。此外，关注不同地区的市场动态，可以帮助新移民做出更明智的购房决策。特别是在市场不稳定的情况下，合理规划还款计划，并与贷款机构保持良好沟通，将有助于缓解潜在的财务压力。