自住憋屈+出租不赚钱 缩水小公寓遭加拿大人嫌弃

加拿大的房价一直不知疲倦地上涨，即使近几年在高利率环境下仍徘徊在历史高位。尽管如此，买房依然是很多人的刚需和新老移民实现“加拿大梦”的最重要目标之一。

受成本、地皮等因素限制，公寓已经成为加拿大新房市场供应的主流。但是，很多年轻买家，特别是首次购房者，对于购买公寓却越来越犹豫不决。

众所周知，公寓有许多优势。比如，地理位置好、往往位于城市中心区、有便捷的公共交通和丰富的文化娱乐活动、物业服务完善、省心省力。

但实地看过房子之后，很多购房者都会被劝退。

以财务管理助理Alec Dagenais为例，刚满21岁的他距离购买自己的第一套房子还有几年时间，但他已经确定自己不想买公寓。

公寓生活对Alec并非没有吸引力：责任会更小，省事，作为一个独居的人，他也不需要很大的空间。

但每月的公寓管理费是不菲的隐藏费用，这使公寓的真正价格远高于其销售价格。

尤其他住在房价相对低的小城加蒂诺(Gatineau)，在这样的市场上，公寓主打的低价位意义不大。“因为从历史上看，它们不如独立屋值钱。”

实际上，和Alec持同样想法的人有很多。

有迹象表明，首次购房者越来越嫌弃公寓生活。

房地产网站Point2homes最近对加拿大租房者的购房计划进行的一项调查发现，尽管房价居高不下，首付是他们买房的最大挑战，但77%的受访者希望购买独立屋；只有12%的人想买公寓。这个数字在18至24岁的受访者中低至8%，在65岁以上的受访者中也仅为9%。

尽管如此，对于许多首次购房者来说，公寓是唯一负担得起的选择，特别是在加拿大最昂贵的住房市场。

根据加拿大统计局的数据，2019年，BC省超过三分之一和安省近六分之一的首次购房者买了公寓。

多伦多的贷款经纪Ron Butler表示，与他合作的首次购房者对该市的公寓市场感到“高度沮丧和愤怒”，最重要的原因是公寓面积严重缩水。

根据2022年10月市政财产评估公司的数据，与25年前相比，安省公寓的平均住房面积小了35%;与此同时，独立屋的居住面积大了25%。

一套公寓的平均面积在1990年代中期达到峰值，约为1100平方英尺；在2022年，平均值仅为700平方英尺，大约只相当于原来一套大型一居室公寓的大小。

这种情况正在全国的大型市场蔓延。

2019年的加拿大统计局数据显示，2016年和2017年建造的BC省公寓的平均居住面积比1980年代和1990年代建造的公寓小15%以上。

小户型公寓也即将进入卡尔加里。当地的房地产经纪人Rose Calvelo认为，这是开发成本急剧增加的结果。“开发商正在建造火柴盒，每平方英尺价格昂贵，质量参差不齐。”

许多与Calvelo合作的首次购房者都渴望拥有土地。他们还经常担心每月的公寓管理费和面临特别费用的风险——这是公寓如果出现意外重大维修或者维修基金短缺，建筑物中所有公寓业主都必须支付的费用。

研究机构PLACE Center创始主任Mike Moffatt说，小型公寓是多伦多和温哥华等主要城市的一个特色，这些城市没有多少绿地，必须开发高层住宅。

在大多伦多地区的密西沙加，这个问题也越来越严重。

Moffatt指出，公寓开发的一条重要规则是每间卧室必须有一扇窗户，这提高了多卧室公寓开发商的成本，包括土地成本、分区规则和开发费用等等。

人口普查数据如实反映了这一问题——多伦多在2016年至2021年期间，拥有3间或更多卧室的公寓数量仅增长了0.6%。同一时期，单身公寓的数量增长了28%。

Butler表示，过去将近10年的时间里，租赁市场持续繁荣，容易出租的公寓受到投资者热捧，往往在开工前就被抢购一空。

根据Statscan的数据，安省2016年后建造的公寓中有57%归投资者所有，NS省为59%，BC省为49%。

这也激励了建筑商转向建造小户型公寓。

但在目前利率上升的情况下，持有出租公寓对于投资者而言并不划算，所以时常有大量小户型公寓待售，但首次购房者对此兴趣缺缺。

毕竟首次置业是人生中的重大决定，会带来很多成本。除了金钱，购房者会更多地考虑未来的工作与生活。

对于年轻的租房者来说，租房只是过渡性的权宜之计，在市中心租个不到500尺的小公寓住上一年半载有很多便利，是个不错的选择。

但首次购买者看得更长远，更难将就。在一套自己不喜欢的房子里住上很多年令人绝望。人们也很难想象如何在一套500尺的蜗居中生儿育女。更何况这类房子的升值潜力也大不如前。

正因为如此，小户型公寓越来越不受待见。

一些有动力的刚需买家还在努力寻找大一点的公寓。但更多买家只是简单地将公寓排除在自己的选项之外。Butler认为，这可能是公寓销售额处于27年来低点的原因。

多伦多的房地产经纪人Sean Miller也表示，自己的新买家客户也对购买公寓犹豫不决。

“以前什么样的房子都不愁卖。哪怕紧挨着垃圾场或者火车道、布局不合理、空间局促到沙发都放不下，也有人抢着买。但现在不同了，这样的房子现在真的卖不出去。”