富人比你有优势的五种方式 难怪温哥华房价坚挺

回顾今年的温哥华楼市，虽然交易量持续疲软，但价格却没有大幅回调。尽管最近几个月环比在下跌，但相比去年同期仍有小幅的上涨。温哥华房价如此坚挺，与投资者自身的财富优势不无关系。

众所周知，温哥华从不缺富人，他们也是房产投资的主力。以下是Financial Post 专栏作者Peter Hodson分析的富人比你占优势的5种方式。

能更容易承受市场调整

如果你有$6500万，即使面对非常严重的市场崩盘，也可以基本上无视它。假设市场突然下跌25%，在这种情况下，你将剩下大约$4900万元。

首先，很确定的是即使你只剩下$4900万，也没什么问题。其次，如果你通过卖出股票发生了实际损失，你还可以减少资本利得税。第三，假设收益率为5%，你的$4900万元每年仍然会产生245万的收益，你可以利用这笔钱在市场低迷时开始买入股票。又是三连赢的局面。

更容易延税

6月份，加拿大联邦政府提高了资本利得的纳入率。很多投资者对此感到愤怒，这不仅增加了个人所得税，而且非常短视。加拿大面临生产力危机，而提高风险资本的税率并不是改善生产力的办法。但如果不考虑这一点，对富人来说几乎没有影响。

仍用上面的例子。

如果我们的投资者现在有$4900万元，而资本利得税上升了，你认为他们会怎么做?

他们肯定不会卖出股票;他们会以资产为抵押借钱。这样可以推迟资本利得税的缴纳，并允许他们在未来政府降低资本利得纳入率时再出售股票。

借贷的利息可税前扣除

富人的另一个优势是，借款利息可以税前扣除，前提是投资者至少有一些股息或利息收入可报税。

投资者在许多情况下可以将利息费用从应税收入中扣除。因此，富有的投资者可以获得较低的利率(因为他们是良好的信用风险)，并且可以扣除这些利息。

假设投资者获得了一个7%的贷款。根据情况，税后成本可能是4.5%左右。考虑到今年标普500指数仅上涨了17.3%，再加上加元贬值带来的0.42%，4.5%的利息成本轻松被市场收益所吸收。

现在，利息扣除适用于所有投资者，而不仅仅是富有的投资者。但富有的投资者由于有较高的所得税率和更好的大额借款能力，仍然拥有很大的优势。购买不相关的投资替代品

Hodson说他曾经有一个老板，曾花$950万买了一幅莫奈的画作。虽然这是几十年前的事了，他不知道那幅画是否随着时间的推移而增值。但他知道一件事：普通投资者不会花$1000万元购买一件艺术品。

替代性投资的关键，如艺术品、硬币、对冲基金、房地产、私募股权等，是它们通常与股票市场无关。如果一个富有的投资者拥有一系列替代性投资，他们的投资组合就更加多样化。更好的多样化可以平抑市场波动，并让投资者在市场崩盘时保持冷静。

更多延迟和重新分配收入的方法

美国的遗产税对于在美国拥有大量资产的加拿大人来说可能会吃掉一大块遗产，但设立个人控股公司可以避免这种税务冲击。这种税务冲击根据具体情况可能高达40%。

类似地，设立家族信托允许富裕家庭将收入分配到多个受益人，从而减少税赋和税率。