华人房东求助：租客将房子内的木地板浸水我该怎么办？

最近一位华人房东来信询问，租客将房子内的木地板浸水，造成损坏，而房东与租客一直相处又比较融洽，希望网友提供建议，在这种情况下他该怎么办？还有一位房东来信询问，房东要收回自住，但租客拒绝搬家，该怎么办？

房东租客话题一直是华人社区一个非常热门的话题，相关矛盾纠纷常有发生，尤其是安省LTB的审理量大，运行缓慢，动辄需要好几个月才能轮到处理。就网友提出的问题，本网采访了常年专门处理房东租客纠纷案件的Paralegal于戎伟先生。

于先生说，以他多年从业经验来看，许多房东没有在成为房东之前做好必要的准备。一旦发生纠纷，普通思维可能会与必要的法律思维，形成很大的差异。

以木地板浸水案为例，普通思维可能会是认为，租客把地板搞坏了，那当然应该由租客负责赔偿。但是法律思维可能首先会考虑，如何认定地板损坏的原因，有什么证据支持？谁的责任？如何认定赔偿？

于先生说，房东如果要认定是租客造成的，那么房东就有举证责任，比如租客搬入前的地板状况照片，水浸之后的损坏照片，互相比对等等。很多房东出租房子之前没有这样的准备，没有入住当日共同验房的报告、照片、录像等等记录，所以在出事后，拿不出相应的证据比对当下的情形，这就给自己带来非常不利的后果。

再者，房东自然而然地认为租客搞坏的，就是租客的责任。但法院要弄清楚水是怎么来的。比如租客忘记关水龙头，或者下雨忘记关窗等等，如果有这样的证据，可能会认定是租客的责任。反之如果是因为水管年久失修，发生跑冒滴漏，或者树根将下水管破坏导致的，可能就是房东的责任了。在这里，举证的责任在房东一方。

责任认定之后就是赔偿。认定责任方需要由专业人士做出损坏评估，之后限期修复。对于木地板来说，可能无法局部更换，要换就得全屋更换，那么就又牵涉到一个赔偿比例问题。租客肯定不会全部赔偿，只能按损坏比例进行赔偿。如果租客连按比例赔偿都不认可，或者说租客没有钱，则还可能进行到下一步，也就是诉讼，乃至发生解约驱逐。

由此可见，貌似很简单的损坏赔偿，在法律面前，往往就不那么简单了。

说到房东以自住为由驱赶租客，这是目前LTB最常见的申请案件之一。如果房东真的是需要自己或家人自住的话，法律的确是支持这类申请的。最多是因为租客遇到一些特殊情况，比如病患、极端情形等，法官会判延缓几个月后再驱逐而已。但前提是房东能够证明自住意图的真实性。要知道一个法官每天要判几十个案子，早就练就了火眼金睛，如果房东只是为驱逐而驱逐，证据不足，乃至矛盾，那么法官是不会批准的。简单来说，房东自住只限七种人，包括房东自己、配偶、房东的子女、配偶的子女、房东的父母、配偶的父母和照顾这些人而且同住的保养员。除此之外的所谓亲戚朋友，都不符合自住的条件。

也有房东说，我自己确实是自住，只不过是偶尔回来住一住。请注意，这种情况下可能不会被批准。根据观察，偶尔来住，不会被认定符合法律要求。

于先生还说，很多人抱怨房东局过于保护租客，而忽视了房东的权利。其实，出租法律的核心就是“保护”和“平衡”这两块基石。民用出租法律(Residential Tenancies Act, RTA)开宗明义第一条就是“本法是为了保护租客不被非法驱逐”而制定的。这部法律的核心就是保护租客权益、平衡各方利益、尽快解决纠纷。房东的合法权利一定要受到保护，平衡永远是被考虑的重要环节。

有租客希望编辑推荐律师或Paralegal，这个我们确实做不到。建议大家到51黄页搜索。也可以到安省律师公会Law Society Of Ontario推介服务网站www.lawsocietyreferralservice.ca查找。这个网站目前只有英文版本，如果有语言障碍，建议请通晓英文的朋友帮忙。