各地“房东税”突然落实，房东租客再难幸免

不少打工人都梦想有朝一日成为包租公/包租婆，躺着就能赚取“睡后收入”。

但接下来，想要凭借当房东“躺赚”，可能没之前那么爽了——

因为“睡后收入”，真的成了“税后收入”。

今年以来，不少网友陆续表示被税务部门要求补缴“房东税”。

所谓“房东税”，一般指个人出租或转租房屋应依规缴纳的个人所得税。

其实早在2021年，云南、河北、湖南等省份，就发文明确过“房东税”的征收细则：

以云南为例，“房东税”核定方法为：

应纳“房东税“=（租金收入-租赁成本）×税率

其中，个人出租住房的税率为10%；出租商铺、办公用房、厂房等非住房，税率则高达20%。

只是在过往实操中，这一税种的征收，基本靠房东自觉申报，并未强制征缴。

为什么偏偏现在执行严格了？

背后的首要原因，想必不说大家也能猜个一二：

有多严峻呢？看政府文件措辞便一目了然：

截至上半年，全国地方政府债务余额42.61万亿，城投有息债务62.19万亿。

结合部分地方缺口越来越大的财政账本来看，“开源节流”必然是未来一段时间内，地方财政的主旋律。

于是，“房东税”顺理成章的成了“开源”的一环：

截至2023年，中国租房人口已接近2.6亿人，且还有进一步上升空间。

因此，在消费税、遗产税等税种仍在酝酿阶段，“房东税”作为已有细则规定、可被“拿来即用”的税种，成为了地方政府“解燃眉之急”的一个选择。

那么“房东税”真正落实到普通人生活中，预计将分别对租客、房东产生哪些影响？

我们需要分情况讨论：

1.从供需角度看：

不管税费怎么调，租房的实际价格，最终都要符合客观经济规律：

即由房屋的价值所决定，并被市场的供求关系所影响。

这意味着，对于人口流入率高、租房市场紧俏的一线、新一线等高线城市核心区域，出现房源供不应求的情况也更多；

特别是对于这些区域的优质房源来说，房东的议价能力也会更强，因此将这部分“房东税”转嫁给下游租客的可能性更大，等于变相提升了租金。

当然，“优质房源”的定义，也在因时、因地不断变化：

例如，在以“核心家庭”（即一对夫妇及其未婚子女）为外来人口主力的地区，价格适中的两室户出租房源，更可能成为该区域的优质房源；

而部分地区，特别是一线城市的中心区域，近年来单身人口、或不育的两口之家逐渐走多，对于这些区域而言，一室户、或配套服务优良的合租房源则更可能成为抢手房源。

反之，对于人口流出为主或流动性不强的地区，排除少部分在当地具备稀缺性的优质房源，“房东税”带来的额外成本则需由房东自担，否则可能面临较长空关期，得不偿失。

2.按时间维度看：

短期来看，一旦“房东税”全面铺开，对于上述部分核心区域的租客，确实可能面临一定的租金上涨风险；

具体的涨价情况，需要根据届时“租金上涨-倒逼退租-房源供给上升-租金下降”的实际市场平衡情况，来具体分析。

而对于租房市场相对冷清的地区而言，房东短期内出租成本则会相应提升；

且针对部分议价能力过低的房源，房东可能需要再次评估税费、修缮服务成本、家居配套成本、心理成本等综合出租成本，及其对于投入/回报比的影响，并考虑是否继续将其存量房产进行出租。

而从长计议，“房东税”对于租客来说不失为是一项利好：

一方面，强制征税后，租赁合同必须进行网签备案，这种公开透明、易于监管的合作方式，可在一定程度上，避免以往频发的房东不合理扣留押金、对租客进行罚款等不良行为；

另一方面，低质量房源难以叫价，也将倒逼一部分房东提升房源质量及相关服务水平，以获取更好的投资回报率。

最后，大家可能还有这么一个疑惑：

房地产市场作为与租房市场相伴而行的“孪生兄弟”，房屋租赁市场形势的变化，必然会给楼市整体带来一定改变。

正如以上分析，对于那些可将税费部分/全部转嫁给租客的房源，或即使扣除各项成本、仍可获得可观租金收入的房东来说，这些地区房地产市场整体的变化并不显著。

而对于那些房源明显供大于求、且本身租金不高的地区来说，“房东税”的征收，压缩了房东本不宽裕的租金收入，会增加房东买房的可能性，如果这部分非刚需存量房产流入市场，则将进一步加剧当地楼市的抛盘压力。

但无论如何，相较房产税和空置税，房东税的实施更为直接。

所以，很快，大家就都不能避免了。