多伦多房地产泡沫到底有多大？比去年更严重，打破了瑞银指数

瑞士银行（UBS）巨头称，多伦多再次成为全球最大泡沫之一，危险指数排名比去年上升了两位。

瑞银发布了2024年全球泡沫指数，这是一份全球风险最高的房地产市场的年度评分卡。多伦多攀升至第五位，但在5个子指数中有3个有所改善后，其风险评分成功降低。从方法论来看，多伦多在这些领域并没有改善，但加拿大对泡沫房价的全面接受正在打破传统的泡沫风险指标。

多伦多房地产在全球泡沫风险榜上升至第五位

多伦多房地产仍然是泡沫风险最高的城市之一。它成功登上该银行年度榜单第五位，比去年上升了两位。瑞银将其泡沫风险定为“高”，这是他们发出的第二高警告。

瑞银在报告中解释道：“洛杉矶、多伦多和日内瓦的房价泡沫风险明显较高。”

尽管排名上升，多伦多的风险评分实际上却在下降。

排名上升实际上与其他城市比多伦多风险降低速度更快有关，至少根据所采用的方法论来看是如此。但这引出了一个重要问题——他们究竟如何衡量该指数？事实证明，加拿大房地产泡沫如此严重，所采用的方法论未能反映风险程度。

多伦多房地产价格仍存在最高泡沫警示

多伦多的高泡沫风险排名是该市的总体得分。瑞银实际上创建了5个子指数来衡量市场增长。前两个是房价收入比和房价租金比，都用于衡量房价与收入的脱节程度。

多伦多在两项价格指标中都获得了“高”的泡沫风险。房价和价值与基本面脱节严重，被贴上了最高风险标签。换句话说，很少有人能以该地区的典型收入买得起房子。大多数人在听到泡沫时都会想到这一点，但这只是五项指标中的两项。

加拿大房地产价格上涨，多伦多脱钩正常化

泡沫风险“升高”时，城市与国家比率会降低一个等级。该比率衡量的是某城市房价与其所在国家房价之间的相对差距。差距越大，房价与现实脱节的程度就越大。这里的假设是，泡沫城市房价会下跌，并更接近全国房价指数。

全国债券价格很少会上涨至接近泡沫市场，但加拿大却发生了这种情况。过去几年，多伦多房价略有回落，但更重要的是，全国房价在此期间飙升。这一指标并不是多伦多房价正常化的迹象，而是加拿大其他地区房价泡沫加剧的迹象。

利用国家数据降低多伦多抵押贷款风险

在抵押贷款方面，多伦多的泡沫风险较低。这是最低的威胁级别，听起来像是对该地区抵押贷款拖欠或信贷质量的评论。它实际上衡量的是抵押贷款债务与GDP之比的变化，稳定或下降的比率被视为降低泡沫风险。

加拿大对这一指标的优化程度不同寻常，有助于降低多伦多的泡沫风险。

首先，存在信用报告问题——加拿大的独特之处在于其全国数据仅包括机构持有的抵押贷款债务。很大一部分高风险债务被排除在外，例如高息私人抵押贷款，这种贷款在多伦多等城市越来越多地使用。与美国不同，这部分次级贷款通常被排除在外，有助于最大限度地减少未偿还的抵押贷款债务并减少官方拖欠率。

然后是加拿大的GDP总量问题，这个问题越来越受到人们的关注。大多数人口增长都伴随着经济增长，这是由于家庭财富和产出增加导致的，这些收入被计入人均GDP中。这促进了人口增长，因为更富裕的家庭意味着更多的消费和就业机会，从而吸引了更多希望从繁荣中分一杯羹的经济移民。

大多数风险模型都假设这是顺序，因此，GDP总量上升会跟随经济增长。没有哪个国家会愚蠢到先尝试增加移民，提高总需求，并对工资施加下行压力。这会导致GDP总量上升，但并不意味着同样的事情，因为它伴随着购买力下降和人均GDP下降。不幸的是——加拿大确实就犯了那样的错误。

加拿大人均GDP刚刚创下有史以来非衰退期间的最大降幅。由于家庭和生产力落后，总GDP仅通过增加更多人口而上升。简而言之，抵押贷款债务被低估，GDP增长得到推动，但只是通过增加更多人口。该指数认为没有风险，因为一个国家在失业率上升和抵押贷款借款下降的情况下寻求大量经济移民流入的情况很少见。

如果只看多伦多的抵押贷款，就会发现问题十分严重，而且情况越来越糟。抵押贷款违约率的上升速度比加拿大其他地区快得多，达到多年来的最高水平。而且贷款分布也主要集中在过度杠杆化的投资者身上。

泡沫指数中抵押贷款指标的目标是显示稳定性。它可能显示加拿大抵押贷款是稳定的，但肯定没有显示多伦多的抵押贷款是稳定的。事实上，它完全忽略了许多显示重大压力的抵押贷款因素。

多伦多建筑泡沫风险很低？除非你不看多伦多建筑数据

最后但并非最不重要的一点是，多伦多的建筑业泡沫风险得分较低。它并不像许多人认为的那样衡量多伦多的建筑业，而是考察建筑活动占全国GDP的比例变化。这里的假设是房地产泡沫消耗了更多的生产资源，并将其分配给仓储人员。稳定或下降的比率通常意味着情况稳定或改善。

加拿大的总体GDP偏差再次扭曲了这一数据。该指标也未能以任何方式解决结构问题，因此政府投入数十亿元来支撑需求并不是一个因素。人口增长推动总体GDP上升，但导致住房需求减少，这也表明生活质量下降。不仅更多的人消费更少，而且住房成本与收入脱节，人口增长对住房需求的贡献越来越小。

能够买房或租房的人越来越少，这听起来不是什么好事，对吧？这正是多伦多的情况，这里的人口估计在飙升，但房屋销售量却接近历史最低水平，而出租空置率已攀升至近十年来的最高水平。

所有这些都不是要否定瑞银泡沫指数的有效性或严肃性。被评为全球第五大房地产泡沫风险是一个重大风险。监管机构应该关注——这通常需要收紧信贷，而不是否定和推迟采用全球风险标准。

根据全国数据，多伦多在5个泡沫子指数中3个都取得了改善，这凸显了这次泡沫指数的不同之处。政策制定者没有隔离风险，而是试图通过提高全国需求来改善相对风险。现在，这个问题已经变得如此严重和不寻常，甚至传统的风险衡量标准也无法反映出多伦多房地产已经变得多么脱节。

多伦多房地产市场的泡沫程度源于几个关键因素：

强劲的需求：加拿大移民政策导致大量人口涌入多伦多，进一步加剧了住房需求。
供应短缺：尽管需求旺盛，但住房供应相对有限，导致房价飙升。
低利率的推动：长时间的低利率使得借贷成本较低，鼓励了投机性购房行为。
投资需求：许多国内外投资者视多伦多为安全的投资市场，进一步推高了房价。