国庆期间,先给大家来个喜报。 前些天,前脚降息、降低首付、收购存量土地等促进房地产市场“止跌回稳”政策出炉,后脚又一揽子政策正式落地—— 一线城市放宽限购。 广州全面取消限购、深圳非核心区取消限购、上海外环放宽至一年社保、北京限购放宽。此外,还有增值税5改2,降低首付比例等配套政策一齐出马…… 存量房贷正式下调。 统一下调30BP。 市场的一系列动作仿佛都在传达出一个信号—— 要涨。 到底是个什么涨势? 我们直接看数据。 一、成交量。 坐标上海。 9月26日,二手房成交552套; 9月27日,成交607套; 9月28日,成交872套; 上海二手房成交量持续上升,并且9月28日创下两个月以来最高成交量。 同时,上海的豪宅市场更疯狂。 套均一个亿的翠湖6期直接当日售罄,总价3.55亿的房源愣是没有一秒犹豫,直接被摘走。 北京、深圳、杭州等地也不错。 9月第四周,三地二手房成交面积环比均上升。 同比,仅有北京的成交面积下降。 接下来,成交量还会继续涨。 因为限购放宽、首付比例下降等政策才刚落地,被释放的购买力都没反应过来呢。 二、成交价。 请注意,各地的房东正在试图涨价。 比如,深圳华润城在这两天疯狂成交了8套之后,房东按捺不住直接跳涨800多万。 150㎡的房子,前天还在卖2000万,现在要价2888万。 比如,厦门湖里祥的某小区,原本430万可谈,如今要卖450万; 湖里金尚片区有房源从199万跳涨到220万; 五缘湾有房源直接调价70万。 再比如,杭州,有房东房子卖了三个多月降了40多万。 眼看就要谈成了,新政一出,直接谈崩。 接下来,还会有更多的房东涨价。 因为最新政策的及时跟进,给了大家莫大的信心。 三、开发商涨价。 成都西部金沙鹭岛房对公司所有在售项目在售房源的单价上调2%; 成都嘉禾兴对所有在售项目在售房源的单价上调2%; 青岛有开发商对在售楼盘进行300元/㎡的价格上调; 河南卓凯置业旗下位于郑州的常绿·金水宸苑单价上调2% …… 以上就是具体情况,在517那波新政之后,房地产市场总算又呈现出了一副欣欣向荣的模样。 那么,最核心的问题来了。 在这波新政策之后,市场是要正式抬头向上,起飞了? 以目前局势,咱们大多数人能到看的其实只有三个字: 窗口期。 因为,现在只有成交量增加一目了然。 数据就摆在那儿,做不了假。 而成交价,目前只是卖家单方面的涨价。 新房,开发商想涨价;二手房,房东们想涨价。 卖家们想涨价,理由大约有两点。 一、之前跌太狠了。 过去几年,咱们的房价一直连续不间断地在跌。 北京房价同比连续跌了17个月、上海跌了16个月、深圳跌了18个月……换算一下都以年为单位地跌。 到现在,四大一线城市,广州房价跌到2017的水平,其它三座一线跌到2016年的水平。 房价跌回到2016年,能有多惨淡? 咱们以家庭的视角来看,如果你家有套房子,那么这几年跌下来—— 少则亏了几十万,多则上百万,更甚者则是几百万。 惨烈程度由轻到重,分别是几年白干、到半辈子白干、这辈子算是到头了…… 再给大家举个亲身经历—— 我老家那十八线小县城的房子,21年卖了200多万, 现在挂牌价100多万的房源还在市场上躺着呢…… 没人可以否认,这几年的房价跌惨了。 还不止如此! 回顾过去的救市政策,放开限购、降低首付、降低房贷利率……每次的政策虽然不太一样,但效果却都差不多—— 只有一阵子的药效。 新政,成交量起来,成交量熄火,然后房东开始怀疑人生,再然后继续妥协降价。 尤其是在517新政之后。 眼看着一波大政策来临,仿佛是在宣告之后的高潮叠起。 之后的四个月,大家盼啊盼。 结果,盼来了最高层会议经济目标的改变—— 努力完成全年经济社会发展目标与任务。 之前是坚定不移完成,现在是努力完成。 没有新政,没有新预期,于是,有的房东又又把挂牌价调低了。 再举一个亲身例子吧—— 2024年6月,杭州的一套房还挂牌420万; 7月,小区最低价395万; 8月,小区最低价370万; 9月,小区最低价350万。 一波又一波的节奏,一次又一次的降价。 因此,许多地方的房子是超跌的。 开发商也差不多。 这些年来,各种送车位、“买一送一”等等促销活动频出,降价降麻了。 所以,最新政策一出,大家都忍不住开始调价。 没办法,亏太多了,能回点血就回点血。 其二,则是一些自信心爆棚的房东。 正如前文所说的那套华润城,直接涨了800多万。 这类房东,大概预期拉满了,想要把之前亏的全部捞回来。 以上就是卖家的基本盘: 想回点血出货的卖家; 想大捞一笔的高预期卖家; 还有一类,趁着政策积极出货的卖家。 这类卖家最多。 显然,卖家并没有达成涨价共识。 市场仍然是买家市场。 对于这些涨价的房源,买家是不会领情的。 如此一来,成交量上涨的原因就很明显了—— 超跌房源与政策套利空间。 “房价止跌回稳”的信号明确出现后, 场上的超跌房源有了政策套利空间,于是许多资金就涌来了。 再回到此次的新政策本身,都是针对一线城市的政策。 说明啥? 政策已经到底了。 其它城市早就脱光,只剩一线城市还有一丢操作空间。 接下来,全国大大小小的城市就得拼刺刀了。 头部城市有产业有人口有钱,甚至还有些政策的加持,这场战还有得打。至于其它城市,除了感受一下新政策下的市场舆论氛围,真没别的了。 一线城市的政策放宽,只会加速城市分化。这,不就是窗口期吗? 是许多城市出货的窗口期; 是许多改善置换的窗口期。 抓住政策的每次机会。 眼下的窗口期,咱们就做三件事。 一、出货。 快把差的标的出掉。 请注意新政策中的关键词—— 促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。 事实上,市场上房子的质量真越来越好了。 比如,得房率超100%。 许多地方的出台容积率新规后,得房率可以做到100%,等于变向没了公租。 更高的得房率=更多的空间=更好的户型。 你说,你手里100多方的三房怎么和人家比? 比如,挂铝板、层高3m以上、会所泳池兼备的房子越来越多。 你说,你手里的2.8m层高,无会所无泳池的涂料盘怎么比? 再比如,各地的保障房越来越多。 甚至在很多刚需地段,市场乱不乱,保障房说了算。 你说,刚需投资盘怎么和人家比价格? 所以,趁着这个窗口,可以出货了。 咱们亏点钱没事,但别被套牢了。 更别担心踏空,手里的房子被人家吊打,哪怕市场真涨了,也和你没多大关系。 二、置换。 有改善置换需求的可以下手了。 不得不说,现在有些改善盘的价格,我瞧着都眼馋。 比如,杭州的前几个月交付的标杆小区,首批成交要850万左右,现在不到800万,一两个月的时间就降了五六十万。 既然政策说了止跌回稳,那就别犹豫。 你买入不一定是最低的价格,但肯定也是底部价,这就够了。 再者,把房贷置换一下,同等月供下,利率更低,贷款金额更大。 逆市改善置换,其实会更容易一些。 三、稳住。 核心资产,放平心态,稳住。 诸如一二线等头部城市的核心资产,在这个节骨眼,要是没什么紧急的事情,最好的做法就是按兵不动。 首先,新一轮政策中,头部城市会率先止跌回稳,那么这类核心资产的价格自然已经触底。 其次,未来的市场是分化的。 刚需的归刚需,投资的归投资。 只有核心资产,才有投资属性。 投资的门槛越来越高,对资金的要求也越来越高。 由此,现在卖了核心标的,以后想入围就更难了。 现在,要做的就是等待。 等新政策把成交量拉起来! 再乐观点说,等有更多的买家愿意溢价买入,如此价格才能被推高。 因为,此次的政策不同于之前,已是市场的共识。 这次真的不一样! 这次有美联储降息;这次除了房地产直接的政策外,还有货币端、资本市场端等等方面的政策。 这次,救的不止是房地产,救的还是经济,是全盘! 咱们把方向盘向右打满,已经刚回到正确的道路上。 不过,这次的不一样仅限于头部城市。 正如前文所讲,现在的政策已经与绝大多数城市没有关系,仅剩下头部城市仍有政策的着力点。 所以,想要涨价的朋友们,先思考一个问题—— 自己手里的标的是不是一二线城市的资产,是不是核心资产。 |
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