安省大城市85%公寓由投资者购买：政府是始作俑者，现在麻烦大了

加拿大市场越来越多地被投资者占据，而政府激励措施在其中起到了重要作用。

根据加拿大统计局（Stat Can）“加拿大住房统计计划”（CHSP）最新报告的数据，2022年，安大略省十大人口普查大都会区（CMA）的公寓中多达85%由投资者持有。令人惊讶的是，CHSP指出，这一增长部分是由于大型企业投资者受到了政府激励措施的推动。随着各级政府进一步推出更多激励措施，投资者的比例在未来可能还会继续上升。

投资者拥有超过40%的安省公寓，并购买了大部新公寓

安大略省的房地产投资者在公寓市场上占据了更大的份额。

2022年，投资者持有的公寓占全省公寓总量的43.5%，比前一年上升了0.9个百分点。尽管这个比例已经很高，但这意味着当年新增的公寓中有65%被投资者购买。

如果认为投资者专注于大城市，这个假设是正确的。在安大略省十大CMA中，投资者持有比例最高的是伦敦市，达到85.5%，紧随其后的是温莎（64.4%）和基奇纳-剑桥-滑铁卢（60.7%）。值得注意的是，这三个市场通常被视为大学城，但学生政策的变化可能会对市场带来影响。

多伦多投资者占比相对较低，但问题在于新库存

尽管多伦多通常被认为是投资热点，但投资者持有的公寓占比为38.9%，略低于其他城市。这个比例的增长主要源自新增供应，其中约73%的新公寓由投资者持有。这与此前估计一致，显示在大多伦多地区预售的公寓中约70%被投资者购买。

大型投资者通过税收激励持有整栋建筑

大型单一投资者的崛起加剧了这一所有权变化。投资者通过集资，开发、批量购买或分散购买整栋公寓楼，然后将这些单元运营为临时的的出租公寓楼或分布式租赁物业。根据CHSP的报告，政府的税收激励推动了这一趋势。

CHSP解释道:“这一现象部分源于安大略省某些城市曾经存在的税收激励措施，这些措施使得被分成独立公寓的建筑可能面临比租赁建筑更低的市政税率” 。

“因此，大型公寓楼的开发商有时会将它们分类为不同的用途，以便在税收上获得优惠，而不是将它们视为单一的租赁物业。”

联邦激励措施将进一步推动这一趋势

未来几年，更多的激励措施将使这一趋势更加普遍。联邦政府推出的30年按揭计划就是一个突出例子。该计划最初旨在帮助首次购房者购买新建住房，但在最近的按揭改革中悄然扩展到所有新建房屋购买者，包括已经购买了70%供应量的投资者。

如果政策制定者真正相信低成本、长期融资有助于首次购房者购房，那么将其扩展也可能意味着帮助投资者进一步扩大他们在市场中的份额。