加拿大Airbnb房东傻眼：卖自家房也必须交13%HST

根据加拿大税务法庭最近的裁决，长期在Airbnb或其他短期租赁网站上出租房产的房主在出售房产时需支付13%的HST。这一税率将适用于房产的全部售价，这意味着房主可能要一次性缴纳数万甚至数十万加元的税款。

虽然出售二手住宅物业一般免征 HST，但加拿大税务法院3月份裁定，出售在Airbnb用于多份短期租约的公寓单元须缴纳HST。这一裁决可能会对短期租赁经营者产生重大影响，因为它明确了加拿大税务局（CRA）可以在类似情况下征收这项税款。

多伦多Zinati Kay律师事务所的房地产律师John Zinati表示，“如果人们想长期使用短期租赁平台出租房产，就必须非常谨慎。他们将会被征收大量税款。如果他们以100万加元出售单位，那么就需要支付13万加元的税。”

Zinati表示，这项税收规则适用于任何类型的房产，包括在Airbnb和VRBO等平台上连续短期出租的公寓、镇屋和独栋住宅。

裁决的案件中，一名渥太华的公寓业主在长租了9年之后，于2017年开始在Airbnb上进行连续14个月的短期出租。当他在2018年4月出售该物业时，未缴纳HST。之后，加拿大税务部门认定该单元已从住宅用途转为商业用途，因此销售时应收取HST。

尽管业主提出了上诉，但法庭在今年3月裁定，由于该物业被视为类似酒店的短期出租物业，因此不属于“住宅综合体”，需缴纳HST。这意味着，如果房产在出售时仍作为Airbnb短期出租，则适用于该税款，但如果在出售前将其恢复为住宅用途，可能不会被征收13%的HST。

Zinati说，“如果你只是偶尔在周末将房产出租，这条税收规则并不适用。必须是连续性使用，在这个案件中，房主连续出租了14个月，因此符合征税条件。”

在多伦多市，短期出租被定义为少于28天的连续租期。

CRA发言人表示，法院为加拿大人提供了对争议问题的“独立审查”，而法院的判决“澄清了法律或解决了CRA与纳税人之间的争端”。

Barrett税务法律事务所的创始人兼总裁Dale Barrett表示，这项裁决让公众对法律有了更多了解。“人们对HST知之甚少，也不理解消费税如何适用于房产。”

Zinati补充说，裁决还反映出加拿大税务局在房地产领域加强税收征管的趋势——最近的资本增值税和转售合同税都是CRA试图遏制税收“流失”的表现。

Barrett说，未来，房主需了解一个“90%门槛”——即如果短期出租的比例达到90%以上，出售时需缴纳HST。虽然该90%门槛的具体计算方式尚不明确，但这可能会在另一个案件中得到解释。

Barrett说，“如果你决定长期进行短期出租，请务必小心。在出售房产之前，向了解法律的专家咨询。”