转低利率房贷代价会很高 专家教你如何减轻处罚

加拿大央行本周大幅降息可能会让一些深陷昂贵按揭之中的加拿大房主，希望取消按揭以便获取更实惠的利率，但其成本可能会很高，专家就此提供了一些减轻处罚的建议。

据Global News报道，Pineapple Mortgage执行总裁达斯古普塔(Shubha Dasgupta)表示，房主因为央行提高政策利率，按揭利率多年来不断跟着水涨船高，他预计，随着国人在较低利率下寻求更好的解决方案，不良按揭将会增加。

他说，“你可能会看到很多加拿大人在中期放弃按揭，而这些按揭是在过去几年中更高的利率环境下获得的。”

他指有些人会“利用当前的市场状况，取消按揭并获得较低的利率。”

但是，以更便宜的价格搬到新房，或利用较低的每月还款额进行再融资，势必因违约而受到惩罚。

虽然按揭违约通常会受到数千元的罚款，具体取决于按揭的类型和剩余期限，但有一些选择还是可以减轻甚至完全避免这些费用。

退出按揭意味着什么?

归根结底就是在到期日之前退出与贷方的合约——例如，将5年按揭期限缩短至两年。

Rates.ca的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)表示，最常见按揭违约情况是与出售房产有关。

另一种典型是再融资安排，房主可能会希望提取他们已经支付给房产的份额，或打破当前期限以利用市场较低的利率。

违反按揭也可能是由于个人情况而发生，例如婚姻结束，按揭中的一个或两个人希望取消房产所有权，或出售房屋以重新开始。

按揭罚款如何运作?

一旦按揭合约被破坏，贷方通常会课以罚款。

对于浮动利率按揭来说，处罚相当简单，通常情况下，罚款相当于3个月的利息(基于优惠利率或合约利率)。

但对于加拿大更常见的固定利率按揭来说，处罚可能会变得更加复杂——尤其是在像今天这样的利率下降的环境下。

违反固定按揭将导致贷方征收相当于3个月利息的罚款，或称为利率差(IRD)计算的金额，以较高者为准。

特兰表示，当加拿大央行降低政策利率并导致按揭利率下降时，贷方当然不希望看到借款人违反合约并进行再融资，因为他们会因此而损失利息。

他举例，一位房主以6.25%的利率锁定了5年期固定期限，两年后决定解约，以利用市场上4.25%的新利率。

“贷方所说的是……‘未来几年我们基本上会损失2%。因此，我们将向你收取罚款，并弥补我们的损失。”

IRD的计算方法是根据你目前合约利率与市场上提供的新利率之间，所剩余期限支付的利息差额。特兰表示，如果房主签署按揭和考虑终止按揭之间的利率大幅下降，那么罚款将“大得多”，特别是如果距离续签还剩很多年的话。

但达斯古普塔指出，由于3个月的利息罚款很简单，选择可变按揭将可提供“更大的灵活性”。

他说，想终止按揭的加拿大家庭，可能是因为他们的家庭正在不断壮大，并且知道他们在未来几年内需要搬家，因此在续签或申请按揭时可能会从这种选择中受益。

然而，可变按揭也可能受到限制，无法转移，不同贷方对转移的限制各不相同。

如何避免按揭违约罚款

但搬家或再融资等常见情况并不需要面对严厉的处罚。

特兰表示，对于购买新房并出售旧房产的人来说，贷方往往允许房主将现有按揭从一套房屋转移到另一套。

这意味着按揭的剩余期限、摊销和总额将保持不变，但业主必须根据新房产的具体情况并考虑到家庭财务状况的变化，重新获得贷款资格。

这种选择适用于那些不需要申请更多贷款来为搬家提供资金的人，而对购买较大房屋的人来说，贷方可以提供“混合”利率，即将现有按揭条款与当前利率的额外融资结合起来。

举例来说，假设一个人有150.000元的未偿还按揭，利率为6%，并且希望以目前的利率4%进行再融资以获得150.000元。然后，贷方可能会为30万元的按揭总额提供5%的混合利率，这也将免除因违反现有合约而受到的任何处罚。

虽然混合按揭的续约日期通常保持不变，但如果借款人需要更长时间来偿还较大的贷款，则摊销可能会延长。

对于那些想要再融资并以今天的利率混合来增加当前期限的人来说，存在类似“混合和延期”的选项。在这种选择中，贷款人可能会提供一个新的5年期限，将剩余原始期限的旧利率与额外月份的新利率混合在一起。

特兰表示，虽然移植很常见，但贷方有时也会提出解除旧按揭，“清零”并以当前利率开始发放新贷款，并免除罚款，因为借款人仍与同一家银行保持业务往来。

特兰说，在婚姻破裂的情况下，如果没有借到新的钱，贷款人可能只对配偶付款或所有权变更收取管理费。

取消按揭值得吗?

还有一些其他选项可以减轻处罚的影响。

特兰指出，在按揭违约并转向新贷方的情况下，新的一方可能愿意在按揭总额中增加高达3.000元，以抵销罚款的影响。这样，支付部分罚金的痛苦就可以分散到按揭的整个期限内，而不是预先突然受到冲击。

一些贷方还会为愿意转换的借款人提供现金返还奖励或某些奖金，这也可以减轻罚款的痛苦。

特兰警告，对于热衷于在再融资交易中利用较低利率的加拿大人来说，罚款并不是唯一需要考虑的因素。

即使从长远来看，罚款带来的预付款冲击是值得的，但设立新按揭还会产生其他成本，诸如法律和评估费用、产权保险和办理手续，从头开始重新获得资格的过程。

当然，“只要有意义，有些人就会这么做。因为短痛是为了长期利益。”