成本大飙升! 大温房地产开发商面临破产潮! 专家: 会变更严重!

温哥华的开发商面临着经济和监管因素的多重压力，使得项目财务负担加重，破产现象也愈发普遍！

即使一些开发项目未完全失败，也可能需要进行财务重组，以适应当前显著成本上升和其他障碍的环境。

多种因素共同构成了开发商面临的挑战，包括通货膨胀、关键利率从2022年3月的0.25%跃升至2023年6月的5%、再分配性税收和政策、建筑成本上升、审批延误和建筑规范的变化。

此外，外资投资限制、预售需求疲软、租金控制、更高的基础设施费用、供应链问题、紧缩的融资环境、建筑留置权、停工和财产税拖欠等因素也对项目造成压力！

在一些情况下，破产会导致企业进入接管程序。这种情况下，债权人会向法院申请指定一个中立的第三方或“接管人”来评估企业并制定未来的计划。

“我们从未在一个周期中见过如此多的接管案例，我认为还会有更多出现。”CBRE的副主席Tony Quattrin说，CBRE为一些接管人处理受困资产提供服务。他表示：“各种情况促成了这个独特的环境，导致了这些接管案例的出现。几乎无法预见有这么多因素会同时发生，导致当前的状况。”

加拿大房地产破产率上升

在加拿大，破产由《破产和破产法》(BIA)或《公司债权人安排法》(CCAA)管理。

根据联邦破产监督办公室的数据，2024年第二季度，在房地产、租赁和建筑行业的BIA破产和提案案件共计283起，而2023年同期为198起，增加了43%！

当公司无法按期偿还债务时即为破产，也可能因资产负债表不平衡而陷入破产。开发商可能无法支付承包商或供应商，或未能偿还或再融资即将到期的贷款。在房地产行业，最常见的破产程序是接管，即债权人对开发商提出诉讼，法官会听取反对意见并可以推翻各方利益。

通常项目会被出售或继续建设，并且有时间限制的诉讼中止令，未经法院批准，任何一方不得强制执行其债务。债权人希望最终能够根据债权等级尽可能获得还款。

温哥华近期的破产案例引发关注

专家指出，多户住宅项目几乎总是房地产接管的对象，而非办公楼和零售业等其他子行业。

2024年1月11日，经蒙特利尔银行向卑诗省最高法院提出申请，德勤重组公司被指定为Harlow Holdings Ltd.、Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership、Haro and Thurlow GP Ltd.的特定土地和资产的接管人。

根据行业网站Storeys报道，该项目位于温哥华Haro街1045号和Thurlow街830-846号，计划建造55层和15层的塔楼，共计516个单元、零售空间、儿童护理设施和公共广场。

项目因无法启动长达五年，一项拟议的出售交易失败，业主在2023年7月未能支付利息，最终导致进入接管程序。

2024年8月，Storeys报道法院批准将该物业出售给Chard Development。

温哥华另一个高调的破产项目是Modus，该项目在2024年5月接管时，施工已接近完成一半。该项目由Centred Developments开发，法律上归Grandlake Investments Corp.所有，计划在Park Drive和Granville街交汇处建造17套联排别墅。接管程序于2月中旬由First Commercial Bank发起，该银行据称被欠款超过1000万美元！

采取主动措施可以避免接管，当开发商陷入破产时，债权人通常会蒙受损失且无法获得全部偿还。

预售购买协议可能会被终止，物业会重新出售。有时定金会在几个月后连同利息退还，有时不会退还。为避免此类损失，贷款人和借款人通常达成和解协议，如暂缓协议。

专家表示：当前的破产潮比2007-08年更严重！

CBRE的Quattrin指出，他的团队今年已处理了约11起房地产接管案例，相较于2007-08年全球金融危机后期的三四起大幅增加。

他回忆道：“在大衰退期间，我们预见到银行会破产，世界即将崩溃。我们看到几起接管案例出现，人们放弃了他们的物业。我们组建了接管团队，专注于满足接管人的需求……转眼之间，危机结束了。我们做了三起接管，一切又恢复正常。”

他补充道：“这次的情况要严重得多，更多的事件汇聚在一起，使得这一轮更加严峻，而且我认为未来还会有更多。”