多伦多士嘉堡公寓买家状告管理公司滥收费，获赔$75000元

多伦多一对夫妇状告公寓管理公司滥收维修费用，现在法庭裁定管理公司提供了“欺诈性”文件，判管理公司赔偿$75,000元。此案揭示了在公寓销售中未仔细审查强制性成本披露文件，可能带来的巨大风险。

据报道，案件双方是Gonzales夫妇和York Condominium Corporation No. 242，这项裁决在公寓法律界“引发了广泛关注”，尤其是法官Robert Centa使用了严厉的语言：“该公寓管理公司及其代理人表现出的滥用信任与权力，令人震惊。”

裁决的核心是披露文件中需要明确哪些信息。

2021年，Leigh和 Harvin Gonzales夫妇在多伦多士嘉堡地区购买了一套一层公寓。在交易过程中，他们收到了一份状态证明书（status certificate），该文件主要披露公寓大楼的财务状况及潜在风险。

然而，2023年，当他们对一笔21,905加元的费用提出质疑时，又收到了一项19,600元的收费要求，分别是大楼阳台更换成本共计320万元的摊派费用，以及拆除1986年未经管理公司许可安装在其单元旁的太阳房。

通常，类似太阳房的不合规问题应该与公寓有单独的协议。但当这对夫妇要求查看状态证明书中的警示时，管理公司出具了第二份状态证明书，这就引发了争议。

第二份状态证明书声称在购买时已说明了太阳房的问题。然而，法官Centa认定该文件“经篡改、伪造且具有欺诈性。”

法官裁定公寓管理公司及其代理人Maple Ridge Condominium Management（MRCM）的行为是“恶意的典范”，并给予了严厉的经济处罚。他指出：“无论是什么失误导致了这一情况……必须加以纠正，确保该公司今后不再以篡改和伪造文件。”

最后法官裁定管理公司向这对夫妇赔偿$75,000元。

MRCM在2021年并不是该公寓的管理公司，其首席执行官Craig McMillan在声明中称，该公司及其员工并未参与2021年相关状态证明书的起草或准备工作。

公寓律师Bradley Chaplick认为，这项裁决对公寓行业是“一记警钟”，并指出法官借用了刑事案件中的“普遍威慑”理论来描述此案的民事损害赔偿。

Chaplick解释说：“在刑事案件中，我们谈到为何将罪犯送入监狱时，会提到具体威慑和普遍威慑。具体威慑是为了保护社会免受特定危险人物的威胁；普遍威慑则是向其他人发出警告。”

代表Gonzales夫妇的律师Rod Escayola将裁决视为胜利，但也指出其中令人担忧的细节。他认为法官对2021年原始状态证明书中的缺陷重视不足，而这份文件未能清楚说明更换不安全阳台的高额费用。他说：“《共管公寓法》（Condo Act）是一项消费者保护法规，法律要求必须坦率披露，宁多勿少。”

状态证明书的关键要点

根据安省共管公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）提供的状态证明书模板，购房者需特别关注以下段落：

• 段落18和19：是否有正在进行的诉讼或待决判决。
• 段落25：是否有对共管部分的重大变更。
• 段落12：可能是最广泛的问题：“是否知道可能导致共管费用增加的情况？”

状态证明书通常由公寓管理公司负责起草，若其中存在不准确内容导致损害，他们可能需承担责任。对段落12中“任何已知情况”的解释，往往成为代价高昂的争议焦点。

Percel Property Management的首席执行官Robert Weinberg表示，这些文件往往超过100页，包括工程师和专家的不同报告、预算副本和建筑章程。他们倾向于更多披露，但有些业主认为段落12过于详细，会妨碍销售。

另一种观点认为，段落12不应是所有潜在费用的索引或摘要，而应保留用于无法归入其他部分的特殊情况。Meritus Group Management Inc.的总裁Dean McCabe表示，他会将因火灾导致的保险费上涨写入段落12，但诸如工资通胀等常规成本则不会列入其中。

专家指出，状态证明书的重要性不容忽视。虽然管理公司收取的100加元（自2001年以来未变）可能过低，但不完整或不准确的证明书可能导致严重后果。

Chaplick警告：“你可能在90%的情况下逃脱责任，但总有一次会被追究，而这是得不偿失的。”