大温房产估价飙升地税狂涨？一招让房主少交地税

长期居住在大温哥华地区的房主，因BC的“以交通为导向的开发法案”而看到其房产价值上升，可并不是每一户人家都想把房产改造成多户住宅。

曾经的一则报道，住在大温本拿比Lougheed购物中心附近一名男子打开他的地税通知信，发现地税一年之间增加了近$4000刀，比去年高了70%。他在此地已经居住了8年，第一次遇到这种情况。

原来，根据省府的提高住宅密度新规，交通枢纽附近的低密度独立屋可以“一变六”，而地税根据房屋的“潜在价值”计算税费。如此一来，交通枢纽附近的独立屋成了“烫手山芋”。

那么，是不是所有住在大温交通枢纽周边的屋主都要因此承受高地税呢?

BC Assessment在评估房屋价值时，一般以“潜在价值”为准，在交通枢纽附近的独立屋评估价翻倍甚至翻几倍都是可以预见的情况。

不过，这些地方的长期住户以可选择向BC Assessment提交申请，避免因房产价值飙升而在税收上遭受暴击。

通过申请“根据实际用途评估”而避免地税大涨

按照BC的法律规定，所有交通站点800米范围内自动成为以交通为导向的开发区，这增加了该范围内土地的开发潜力和价值，即使房主并无计划出售房产。

BC Assessment确实为房主提供了一种选择，可以申请根据实际用途而非潜在用途来评估其房产价值。

这种选择曾帮助过一些房主，例如Cambie Street上的居民。在温哥华批准Cambie走廊计划，将大部分街道重新划为更高密度住宅区后，这些居民面临房产价值的剧烈上涨。

目前，根据估价师和税务专家Paul Sullivan的说法，由于各市政府如何实施该法案的要求存在不确定性，受以交通为导向的分区法影响的地区的开发市场显著降温。

“我们没有看到土地价值的变化，”Sullivan说道，这位税务代理人兼税务技术公司Ryan的地区负责人补充道：“实际上，我们看到土地价值在当前环境下大幅下降，原因包括没有预售活动、高利率和高建设成本。”

然而，Sullivan提醒房主要注意《评估法》中鲜为人知的“实际用途条款”，因为当开发市场回暖时，“我们可能会看到价值的显著增长”。

什么是“实际用途条款”？

长期居住在交通枢纽附近社区的居民可以向BC Assessment申请特殊评估，将其房产的评估价值基于当前实际用途，而非因开发潜力而得出的“最高最佳用途”价值。

根据Lower Mainland地区评估员Bryan Murao的介绍，该条款是BC Assessment评估审查程序的一部分，可因各种原因触发，并不仅限于新的开发计划。

“即使在非常简单的情况下，例如，如果您有一块可以分割为两个住宅的较大地块，”Murao说道，“我们每年都会遇到这种情况。”

谁符合特殊评估资格？

任何长期居住在变化社区的房主，其房产面积少于两公顷，仅用于住宅用途，并且最多供三个家庭使用，就符合资格。

申请人或其配偶必须在该房产中作为主要居所至少居住10年。(那么，住了少于8年的就只能多交税吗？)

此外，该社区的销售历史必须表明该房产因再开发用途而比其现有的住宅用途具有更高价值。Murao表示，重新分区批准或新的社区计划的条款通常不足以触发价值变化。

“市场必须首先对这些变化做出反应，”Murao说道。“我们真的很关注何时开始看到该社区内的房屋销售不是为了继续用作住宅用途。”

那么，像之前的例子，Steve McCulloch住在Lougheed购物中心附近，由于靠近天车站，他的财产税从$5800元上涨到了$9394元，一年间增长了70%。

Steve McCulloch在他目前的住所已经住了八年，而在前一个住所住了十年。

“我收到了去年的房产价值评估，很高，”他说。“我收到了市政去年地税单，太疯狂了，上涨了大约70%。他们说我的评估是基于该地区未来开发的潜力。”

根据《评估法》(Assessment Act)第19.8条，如果该房产是主要住所且业主已在此居住至少10年，那么业主将免于考虑该地区的潜力。然而，McCulloch只在此居住了8年。

房主如何申请？

符合条件的房主可以联系当地的BC Assessment办公室，申请此特殊评估，该申请将在其财产评估审查小组的程序中进行处理。

BC Assessment网站上的流程说明指出，申请评估审查的截止日期为11月30日，但Murao表示，这并不是2025年评估的绝对截止日期。

“11月30日的截止日期只是为了确保其能被纳入已完成的评估卷宗中，”Murao解释道。“我们有一个12月初的截止时间，决定您的评估通知中会显示哪些内容。”

然而，根据法规，Murao表示房主有直到次年1月31日的时间提交申请，不过此类申请的处理方式会稍有不同。

“这意味着我们必须通过评估上诉程序来处理，而不是要求房主自己上诉，”Murao说道。“但我们会通过这一流程，以便符合所有其他条件的房主能够受益。”

申请与否的差别可能不止翻倍

退休建筑师和开发商Michael Geller在其博客上提到了一次Cambie走廊附近比较的案例，这一案例发生在靠近Oakridge/41st Avenue Canada Line车站的几条街区之外。评估显示，5407 Cambie St.的双拼住宅由于按照“实际用途而非潜在用途”进行评估，去年价值不到400万加元，而旁边一处类似大小的房产则被评估为760万加元。

“这意味着两者的税额存在显著差异，而由于被称为’附加学校税’(additional school tax)的原因，差异更为显著，”Geller说道，指的是对价值超过300万加元的房屋开始征收的额外学校税率。

Geller补充说，他听过一种比喻，将在这些分区中拥有房屋形容为“基本上中了彩票”。

“然而，如果他们不想出售，并想继续住在自己的家里，那么他们可能并不希望赢得这种特别的彩票。”