加拿大房地产市场再次过热，多伦多和温哥华明显落后

去年10月，政府工作人员被要求返回办公室以刺激需求。在大多数工作人员被要求返回办公室一个月后，房地产市场再次进入过热状态。加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，11月份新房源销售比率(SNLR)有所上升。这一次的涨势是由“政府城镇”推动的，而这些城镇正是政策制定者试图保值的市场。另一方面，多伦多和温哥华等城市的需求改善幅度要小得多——明显落后于整体市场。

销售量与新房源数量比率(SNLR)是CREA首选的需求指标。顾名思义，它就是销售量与新房源数量之比。这有助于了解库存补充情况，并了解市场满足需求的速度。

读取该比率也很简单，有三个范围作为指导。如果SNLR介于40%和60%之间，则市场被称为“平衡”且价格适合需求。高于60%是卖方市场，库存紧张，价格预计会上涨。低于40%是买方市场，供应被认为超过需求，价格预计会下跌。

需要记住一些注意事项，例如变化率和季节性。SNLR变化的速度可能意味着市场只是在一个范围内短暂停留。平衡区域可能只是买方或卖方市场的停留。季节也可能产生很大影响，因为买方比卖方更容易受到短期因素的激励。新的信贷措施可能会激励买家，但对不准备在春季前采取行动的卖家影响不大。因此，冬季市场往往看起来非常紧张，但不一定会持续到春季。

加拿大房地产市场重新进入泡沫阶段

加拿大主要房地产市场的销售与新上市比率(SNLR)和全国指标。

近几个月来，全国SNLR大幅上涨。该比率较去年同期上涨12.6点，11月达到67.3%，稳固地处于卖方市场。该比率也高于2022年同期（+6.7点），但仍落后于2021年（-7.3点）。CREA跟踪的26个主要市场中，只有3个市场的SNLR低于去年。

这种突然的变化主要归因于信贷刺激和被压抑的需求。大幅降息不足以降低抵押贷款成本，但足以让FOMO担心降息可能即将到来。再加上联邦政府的购房刺激措施，许多买家可能会试图抢在市场之前买房。尤其是那些推迟购买以观察价格是否会进一步下跌的人。

受公共部门影响的市场，复工订单紧缩最为严重

尽管几乎所有市场的SNLR都在上升，但一些市场与去年相比出现了大幅增长。维多利亚州的比率（SNLR：77.8%；同比增长31.3点）在过去一年中增长最快。其次是魁北克市（SNLR：92.2%；同比增长25.9点）和渥太华（SNLR：76.6%；同比增长25.6点）。这三个市场现在都是极其紧张的卖方市场，并且有一个共同点——它们都是政府城镇，就业严重偏向公共行政部门。

一个月前，加拿大各地的政府和政府机构实施了“规定在岗”计划。该计划要求公共部门员工每周至少在办公室外工作几天。目标是通过将工人安置在昂贵的市中心来扭转大城市的外流。政策制定者希望这不仅可以防止外流，还可以提升这些在2020年后突然被掏空的地区的价值。

仅有3个市场需求减弱……且减弱幅度也不大

只有3个市场出现萎缩，成为跌幅最大的市场——尽管跌幅并不大。圣约翰的SNLR（SNLR：89.6%；同比下降3.2个百分点）跌幅最大。其次是萨格奈（SNLR：66%；同比下降1.6个百分点）和卡尔加里（SNLR：78.5%；同比下降0.1个百分点）。这3个市场仍为卖方市场，圣约翰和卡尔加里深陷其中。

多伦多和温哥华房地产市场表现不佳

加拿大最大的两个房地产市场是该国最不紧张的市场之一。大多伦多地区的SNLR较去年下降了10.4个百分点，11月份降至50.7%，正好处于平衡市场的中间水平。大温哥华地区的SNLR同期上升了9.2个百分点，达到60.3%，与平衡的高端相差无几。这两个城市都有大量政府就业岗位，但与卡尔加里等地区类似——就业更加多样化。

加拿大房地产市场突然收紧，但尚不清楚这种情况是否会持续下去。情绪或事件驱动的反弹可能来得快去得也快，只需要一些坏消息就能改变市场的感觉。人口增长和就业等基本面不利因素可能带来这种现实影响。人口增长预计明年会萎缩，而就业已经出现了类似衰退的侵蚀，尤其是在多伦多。