加拿大300万房产交易纠纷 华裔经纪被勒令：归还部分交易利润

BC省一名房地产经纪人近日被勒令“交出”他从出售自己购买的房屋中获得的120多万加元利润中的一部分。

据CTV报道，根据BC省最高法院周五发布并于本周在网上公布的一项裁决，地产经纪胡先生（音译）于2021年9月以335万加元的价格帮卖家出售了位于South Surrey市174 Street的这栋房屋，而这套房子在2018年1月的买入价是209.8万加元。

该裁决表明，在购买这套时，胡先生是代表客户钟先生（音译），钟先生正寻求出售他的房产并购买位于174 Street的这栋房屋。

根据该裁决，起初胡先生代表钟先生为购买该房产准备了两份报价。其中第一份报价被接受，但未完成交易，因为钟先生尚未出售他的房屋并获得融资。

第二个报价被拒绝，因为卖家收到了另一个买家的报价：而这是胡先生的一位朋友，卖家仅在两周后就将购房合同转让给了他。

胡先生最初对钟先生隐瞒了这笔交易。钟先生发现后提起诉讼，BC省最高法院法官Amy D. Francis最终裁定钟先生胜诉。

报价和拉斯维加斯之旅

这起诉讼的争议焦点是20 Avenue以北174 Street上的一块一英亩地块，里面有一栋1980年建成的朴素的单层住宅，有三间卧室和三间浴室。

根据BC省评估局的数据，2025年的评估价值为3,022,700加元，其中除72,700加元外，其余全部归因于土地价值，而不是建筑价值。

Francis的决定表明，是邻居让钟先生找到了这处房产。

法官的判决书写道，“钟先生有一位朋友，他在South Surrey市Grandview Heights社区购买和出售房地产，获得了可观的利润。”

“因此，钟先生也决定搬到这个社区。”

判决书称，钟先生于2017年11月与胡先生相识，并聘请了房地产经纪人协助出售他在Poplar Drive上的房子，以购买新房。

2017年12月，钟先生要求胡先生对174 Street的房产提出报价。判决书显示，在与卖方反复交涉后，双方签署了一份价值210万加元的买卖合同，但须遵守三个条件：融资、房屋检查和产权调查。

“条件解除（subject removal）”日期是2017年12月29日，在此日期之前，必须满足条件。

虽然钟先生从银行获得了抵押贷款批准，但该批准的条件是他必须有资金支付735,000加元的首付，这就要求他出售位于Poplar Drive的房子。

“随着条件解除日期的临近，Poplar Drive的房产尚未出售，”判决书中写道。“钟先生担心在Poplar Drive房产还没收到购买报价的情况下，无法取消第一份合同中的融资条件。”

钟先生要求胡先生延长条件解除日期，但最终没有得到延期，合同到期而未完成。

与此同时，胡先生和他的妻子以及另一对夫妇——陶女士（音译）和她的丈夫陈先生（音译）一起在拉斯维加斯旅行。

根据判决书，在法庭审理期间，双方对在拉斯维加斯讨论的具体内容存在争议，但最终结果是陶女士对174 Street房产提出了略低于210万加元的报价，该报价被接受，而钟先生提出了205万加元的新报价，但被拒绝。

两周后，陶女士将她的购房合同转让给了胡先生，胡先生最终完成了交易。

房地产经纪人“故意破坏”客户的交易

根据Francis的判决书，胡先生及其妻子、陶女士及其丈夫都签署了一份关于174 Street房产的“投资者协议”，目前这两对夫妇正就该协议的条款卷入另一场法律纠纷。

在本案中，胡先生告诉法庭，他只是向陶女士提到了这处房产，当她表示有兴趣购买时，他把她介绍给了另一位房地产经纪人。

另一方面，陶女士作证称，胡先生在拉斯维加斯度假期间向她推销了这处房产，声称这是“一个很好的投资机会”，因为地块面积大，有再开发潜力。

陶女士当时不是加拿大永久居民，也不会说英语，她告诉法庭，是胡先生而不是她与另一位房地产经纪人做了所有安排并促成了这笔交易。

她声称，虽然他们在拉斯维加斯之行期间讨论了这份投资者协议，但直到2018年3月购买完成才签署，并要求这两对夫妇将转售房产的利润平分。

Francis认为陶女士的说法更有可能，并指出胡先生向法庭提供了宣誓证据，但他后来多次承认这些证据并不属实。

“我认同胡先生告诉陶女士有关钟先生第一份合同失败的事情，并邀请陶女士与他一起投资174 Street上的房产，” 判决书中写道。“他故意破坏钟先生购买（房产）的竞标，以便自己可以从中获利。”

“不义之财”（Ill-gotten gains）

由于钟先生在交易时是胡先生的客户，胡先生对钟先生负有信托义务，但Francis发现他未能履行这一义务。

“胡先生对钟先生的信托义务至少包括保密义务、透明行事义务以及避免利益冲突并及时披露任何利益冲突的义务，” 判决书中写道。

在辩护中，胡先生辩称，他违反这些义务的严重性较低，因为钟先生一开始就买不起该房产。

他表示，钟先生在抵押贷款申请中夸大了妻子的海外收入，命令胡先生“归还”出售房产所得的利润，相当于允许钟先生从自己的不法行为中获利。

Francis不认同这一论点，他指出，本案中“两项指控的不法行为性质截然不同”。

判决书中写道，“归还就是归还不义之财（Disgorgement is about giving back ill-gotten gains）。”

“胡先生在购买和出售174 Street的房产时获利，这直接源于他决定购买（房产）时将自己的利益置于客户的利益之上。相比之下，钟先生在抵押贷款申请中夸大了家庭收入。钟先生的行为根本不会达到不法行为的程度，如果在本案中下达归还令，司法系统的完整性将受到破坏。”

法官命令胡先生归还其出售该房产所获得的所有利润，由于胡先生和陶女士就投资者协议的诉讼仍在进行中，因此归还利润总额尚未确定。

如果出售所得由这两对夫妇平分，胡先生需要支付的金额将为626,000加元，外加19,245.25加元的佣金，这是他因将陶女士介绍给代表她进行交易的另一位房地产经纪人而不当收取的。

不过Francis拒绝对胡先生下达任何惩罚性赔偿令，理由是归还利润的命令“足以达到惩罚和威慑的目的”。

她也拒绝对陶女士下达任何命令，她指出陶女士从未与钟先生有过信托关系，也没有犯下任何违法行为。