多伦多地税大幅上涨的另一个重要原因：这要怪安省政府

连续三年，多伦多市长们都大幅提高了地税，部分原因是安省的物业估值自2016年以来一直被冻结。

多伦多本周四敲定的6.9%涨幅只是最新一例，而这种评估冻结导致市府需要更高的年度税率，以筹集年度预算所需的全部地税收入。多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）及专家认为，这种系统已经过时，并对可负担住房造成了不公平的税收负担。

物业估值被冻结的原因，以及解冻后可能会发生什么？评估体系本应如何运作？

安省的市政物业评估公司（MPAC）过去采用四年一评的周期对物业进行估值。MPAC由公共资金资助，按照省政府制定的法规运作。

城市会根据这些评估调整税率。但MPAC自2016年以来一直没有进行新的评估。因此，多伦多目前仍按平均房价为69.2万加元计算税收，而实际上多伦多房价自那时起已经上涨了近50%。

通常来说，当新的评估出台时，房产价值增幅高于城市或同类别平均水平的业主将面临更高的税收，而增幅较低的业主可能会得到税收减免。

目前，自2016年以来，唯一被重新评估的物业是新建房屋或进行过重大扩建、翻新的房产。

尽管评估被冻结，市府每年仍需要通过地税筹集固定金额的资金。今年，多伦多计划将运营预算增加18亿加元，达到188亿加元，并将资本预算增加98亿加元，达到596亿加元。如果该预算下月获批，其中的3.2亿加元将来自6.9%的地税增幅。

城市不能通过地税获取超额收入。但如果进行重新评估，多伦多的税基（即所有可征税物业的总价值）将在账面上大幅增加。届时，当前6.9%的增幅看起来百分比可能会小得多。

专家认为，这种情况短期内不太可能改变。安省政府目前无意重新评估物业，尤其是在省选期间。然而，未来的重新评估势必会到来，届时一些房主和企业主可能会面临税负暴增的冲击，而另一些则可能获得减税的惊喜。

市场变化如何影响税收公平性？

由于房价自2016年以来发生了巨大变化，这种评估冻结让多伦多的地税分配变得不公平。

加拿大地税协会（安省分会）税收政策主席Raymond Williams表示，“这使得税收负担变得不均衡。”他说，工业建筑就是一个典型例子。MPAC在评估时会考虑其收入潜力。

Williams 说，“2016年，大型配送中心的租金大约是每平方英尺6加元，而如今，大多伦多地区的配送中心数量激增，租金已涨至18加元，但他们依然按照6加元的估值缴税。”

另一方面，郊区的写字楼则面临完全相反的情况。过去每平方英尺19加元的租金，现在已跌至12.5加元，但这些业主仍然在按照更高的评估缴税，甚至仍然难以找到租客。

如果进行重新评估，市政府可以调整税率，使其反映市场变化，并纠正长期以来对可负担住房的不公平征税。

MPAC的评估“公平”吗？

除了评估过时，MPAC的评估方式可能也存在“偏见”。

《星报》2023年的调查发现，MPAC低估了豪宅的价值，同时高估了可负担住房的价值，导致前者税负较低，而后者税负较高。

MPAC对此予以否认，称该调查使用了“有缺陷的方法”，并表示“MPAC致力于准确评估，业主可以放心。”

MPAC在本月未回应是否仍然对该调查结论存有异议。

自当选以来，邹至蕙一直认为MPAC的评估系统需要审查，并希望其尽快重新评估物业价值。

邹至蕙的新闻秘书Zeus Eden说，“我们继续呼吁MPAC和省政府更新市政地税评估，以反映房屋的真实价值。”

那么安省为什么冻结评估？

如果MPAC遵循原计划，本应在2020年启动新一轮评估。但由于疫情导致市场波动，省政府决定跳过当年评估。

Raymond Williams说，“当时，这样的决定是有道理的。但原本一年期的冻结变成了两年，这尚可理解，毕竟疫情持续时间超出了预期。然而，两年变成了三年，如今已经是第五年，仍然没有任何重新评估的迹象。”

Williams认为，为什么MPAC迟迟不进行重新评估，仍然是个巨大的问题。

加拿大其他省份，即便在疫情期间暂停评估，如今早已恢复。但安省政府表示，他们正在“审查物业评估和税收体系”，并在确保评估不会影响“可负担性和商业竞争力”。

MPAC和省财政厅均未能提供下一次评估的确切时间。财政厅发言人仅表示：“我们的政府不支持提高安省人民的税收或费用。”

Williams认为，MPAC迟迟不进行评估可能是政治考量，因为许多人误以为重新评估意味着全面加税。“如果你是一名竞选连任的政治家，你肯定不想被人认为是在增加税收。”