华人房东胜诉 取消温哥华租客10万加元驱逐赔偿

因房东要把房子收回自用，将租客驱逐，租客起诉后获得102.100加元赔偿，但最近这一判决被BC省最高法院推翻。

BC住宅租赁部门(Residential Tenancy Branch，简称RTB)的一名仲裁员曾裁定，房客Tariq Kassam应获得102.100加元赔偿，其中包括相当于12 个月租金的赔偿(因他被驱逐)以及100 加元的申请费。

然而，房东——由D等三人共同拥有的编号公司(numbered company)——向BC最高法院提出司法审查，称该裁决**“明显不合理”(patently unreasonable)。

BC最高法院法官Karen F. Douglas认同房东的立场，撤销了赔偿命令，并要求RTB重新举行听证会。

房东想收回价值440万高级公寓自住，却没如期搬家

根据裁决，Kassam于2019年11月搬入了位于温哥华Coal Harbour社区West Cordova街的公寓。

“根据双方未签署的书面租赁协议，Kassam先生同意每月支付8.500加元的租金，”裁决书中写道。“房东否认Kassam先生曾支付过这一金额的租金。”

相反，房东告诉法院，Kassam在2020年3月之前每月支付8.400加元，2020年4月至6月每月仅支付6.300加元，2020年7月至2021年4月再次支付8.400加元，之后每月支付8.000加元。

驱逐与未付租金无关，从法院裁决来看，双方同意Kassam支付房东声称的金额，而不是租赁协议上的8.500加元。

Kassam每月支付的租金使他住进了BC Assessment列出的两室三卫、面积超过2.500平方英尺的公寓单元，该单元位于Coal Harbour海滨Harbour Green Park旁的一栋公寓楼内。

根据BC Assessment的数据，该单元2025年的评估价值超过440万加元。

2022年2月，房东向Kassam发出了两个月的通知，要求终止租约，理由是房东自用该房产。根据法院裁决，计划是让H搬入Coal Harbour的公寓，同时他们在西温的British Properties地块上建造新居，他们此前一直居住在那里。

根据法院裁决，H于2021年11月前往中国，最初计划在那里居住六个月，并于2022年5月搬入Coal Harbour的公寓。

然而，这对夫妇直到2023年6月才搬入公寓，距离他们向Kassam发出驱逐通知大约17个月，比预计搬入时间晚了一年多。

因公寓实际空置一年多，被要求赔偿租客一年租金

根据BC Assessment的数据，H位于西温Southborough Road的房产是一栋拥有九间卧室、14间浴室的豪宅，价值超过600万加元。评估机构列出的建筑完工年份为2023年。

BC省的《住宅租赁法》允许房东在房东或其近亲打算占用该单元的情况下驱逐租客。

如果租客认为房东的行为是恶意的，可以通过RTB对房东自用的驱逐提出异议，房东或其近亲必须在发出驱逐通知后的“合理”时间内搬入该单元。

如果房东将房产空置或重新出租给新租客，而没有按照计划自行占用该空间，则可能会被责令向被驱逐的租客支付相当于12个月租金的赔偿。

在Kassam的案件中，Douglas的裁决指出，双方对房东有善意占用房产的意图没有争议。Kassam在没有对驱逐通知提出异议的情况下搬出。

双方对房东未能在合理时间内搬入Coal Harbour公寓也没有争议。

因此，RTB仲裁员面临的问题是，是否存在“情有可原的情况”可以证明房东的延迟是合理的。

仲裁员得出结论认为不存在这种情况，并裁定Kassam获得六位数的赔偿，赔偿金额基于租赁文件中列出的每月8.500加元的租金。

房东因健康问题没能及时搬家构成“情有可原”

房东向BC省最高法院申请司法审查，认为仲裁员的决定“明显不合理”——

因为该决定“完全或主要基于不相关的因素”; 未能考虑相关因素并适用正确的法律框架; 任意计算了Kassam的赔偿金额; 并且对仲裁员的结论提供了“不充分”的理由。

Douglas同意了所有这些论点，认为仲裁员“在RTB决定中多次引用了错误的测试标准，考虑了不相关的因素，并忽略了相关因素。”

房东辩称，他们未能在合理时间内搬入公寓是因为家人Z的健康问题导致他们在中国的停留时间比最初计划的要长，随后在返回加拿大后搬入了女儿家中——女儿为Z提供了额外的照顾。

法官的裁决并未就Z的健康问题是否构成情有可原的情况、从而证明房东未能合理快速搬入公寓是合理的得出结论。相反，裁决指出仲裁员未能就此问题得出结论。

根据Douglas的裁决，仲裁员的分析主要将健康问题作为与Z和H在西温哥华房产的拆除开始时间相关的因素。

由于房东的声明意图是让Z和H在拆除开始时搬入公寓，仲裁员得出结论认为他们应该推迟发出驱逐通知。

拆除工作直到2022年7月才开始，仲裁员认为Z的健康问题对拆除许可证的发放时间没有影响，因此得出结论认为，即使一切按计划进行，通知和搬入日期之间也存在不合理的延迟。

Douglas认为这一分析无关紧要，指出房东表示Z和H计划在从中国返回后搬入，最初计划的时间是2022年5月，这一日期与拆除计划无关。

法官的裁决书中写道，“根据适用的法律框架，相关的问题不是Z先生的健康问题是否延迟了西温建设项目的拆除或建筑许可证的发放，或者H女士是否应该更早申请所需的许可证，而是：

1)房东是否善意行事;

2)Z先生的健康问题和/或其他事项是否构成了情有可原的情况，导致房东未能在合理时间内占用该单元。

“根据我对RTB决定的审查，仲裁员并未进行这一分析，而是依赖于与RTB面临的法律问题无关的因素。”

根据Douglas的裁决，仲裁员的决定多次引用了“特殊情况”，而《住宅租赁法》中的正确测试标准应该是“情有可原的情况”。

“从RTB决定中不清楚仲裁员实际应用了什么标准，或者这是否影响了仲裁员的分析或最终结论，”裁决书中写道，并指出这种不明确性加剧了对仲裁员理由“充分性”的担忧。

关于赔偿金额的问题，法官指出，房东和租客都同意Kassam在驱逐时支付的租金为8.400加元。

尽管双方对租期内其他时间的租金支付金额存在分歧，但Douglas指出，双方从未声称Kassam支付了租赁协议中列出的全额8.500加元。

“仲裁员未能有意义地处理这一重要问题上的相关且显然有力的证据，从而使RTB决定变得武断、不合理，因此明显不合理，”法院裁决书中写道。

Douglas将此事发回RTB重新审理，并判给房东诉讼费用。

但此判决仍可能发生变化。