公寓估值暴跌 男子放弃43.9万元订金 这样更省钱

在2021年楼市飙升后，近两年期房市场交易几乎停滞，随着开发商陆续交房，买家正面临房价大幅缩水。

Joe Baradziej在2020年底的房地产狂热期决定以219.5万元购买多伦多中城区Leaside社区的一套公寓楼花。

他向开发商支付了43.9万元（房价的20%）作为订金，这套两居室的公寓位于8层高的豪华公寓楼的5层，可俯瞰城市美景。

去年秋天，当建筑接近完工时，Baradziej请人对公寓进行估值，以便申请按揭贷款。评估价格仅为160万加元，比购房合约价格低27%，即比他当初签订的购房合同低了59.5万元。

银行只会按照公寓的实际估值提供贷款，这意味他需要自己填补59.5万元的资金缺口。然而，他无法转售购房合同（即“转让销售”），除非开发商售出90%的单位，这在行业内属于普遍惯例。

由于公寓市场陷入低迷，Baradziej不愿冒验用自己现在的再融资来填补资金缺口。最终，他决定放弃订金，直接违约。

“这就是简单的数学计算，” 他说，“放弃购房，我反而能省钱。”

《环球邮报》 查看的一份邮件显示，开发商Gairloch与加拿大皇家银行（RBC）合作，推出了一种“统一估值”（blanket appraisal）方案，允许购房者按照原合同价申请贷款，即便公寓的实际估值较低。但Baradziej拒绝了该方案。

图源：51记者拍摄

他说：“我无法接受按‘虚高’价格贷款。我不会这么做。”

多伦多期房市场，买家普遍面临估值暴跌

这一案例只是整个多伦多房地产市场现状的一个极端缩影。

房地产估价师表示，当前期房估值普遍比原合同价格低10%至30%，许多购房者需要自己填补资金缺口，否则就会损失订金，甚至面临开发商的法律诉讼。

多伦多资深估价师Lorenzo Presutti从事估价工作超过20年，他说：“我从未见过如此大的跌幅。”他的团队2024 年估价了约100套期房公寓，均出现不同程度的估值下降。

根据房地产行业研究机构的数据，多伦多与汉密尔顿地区2025年预计将有30,793套期房公寓交付，超过2024年29,800套的历史新高，这可能会进一步加剧市场低迷。

而且，这种估值问题不仅限于高端公寓市场，而是影响所有类型的公寓。

例如，2020年1月，一套535平方英尺的一居室公寓以85万加元的价格售出，该楼盘位于55 Charles St. East，2024年交房时估值仅70万加元，缩水约18%。

估价师如何计算公寓估值？

估价师通常参考类似房产的市场成交价，由于当前成交量极低，当市场价格不断下跌时，估价师只能使用最新的成交价进行调整，导致估值大幅下降。

部分购房者选择放弃购房合同，损失订金；另一些人则依靠家人的资金支持或寻找其他融资方式。即使成功填补资金缺口，不少投资者在出租时仍面临月亏损，因为租金不足以支付按揭贷款和物业管理费用。

随着投资者兴趣下降，期房市场正面临更大的下行压力。

Baradziej的公寓原定于2022年9月交房，但由于种种原因，开发商推迟了近两年，直到2024年8月才通知他可以入住。

根据行业惯例，在正式交房前，买家需要支付“入住费”（occupancy fee），包括物业管理费、房产税以及未支付房款的利息。由于Baradziej尚未支付的购房款为175.6万元，因此每月费用高达13,000元。Baradziej仅支付了一个月的入住费，之后便决定违约，放弃43.9万元的订金。

Gairloch开发商销售和市场总监Mike Rivait表示，加拿大皇家银行向所有购房者提供了按原购房合同价估值的贷款选项，并称大楼内的其他买家未遇到融资或估值问题。

加拿大皇家银行房屋资产融资政策与监管管理副总裁Leah Robinson表示，银行的估值基于特定市场条件，并强调会根据市场变化重新评估估值。

资深估价师兼Home Value Inc.业务发展总监Damian Guiducci表示：“期房投资曾被认为是极其安全的选择。“但现在市场触底，这就是代价。”