温哥华华人买家状告卖家欺诈，却被判倒赔$260万

据CTV News报道，BC省高等法院近日对一起房地产交易纠纷作出判决——温哥华的一名华裔买家在解除条件后未能完成交易，应当赔偿卖家因此遭受的$267万元销售差价损失。

本案中，买家本有很多机会全身而退，但都由于法律和风险意识淡漠错过了，其经历值得所有华人买家引以为鉴。

本案中的原告为买家A女士。被告是Shing Yip投资公司（以下简称Shing Yip）和CBRE房地产经纪公司（以下简称CBRE）。

A女士是中国移民，和丈夫共同经营一家ICBC认证的汽车维修公司。

Shing Yip是一家BC省公司，其所有者位于中国香港。该公司的股东是一对夫妇，实际管理人是他们的女儿M女士。

M家族在中国大陆、香港和加拿大拥有多处房产，其中Shing Yip名下唯一的一处房产位于温哥华MacDonald街4126号，也就是本案交易的标的。

该物业包括土地和一栋由ICBC承租的单层建筑。ICBC是唯一的租户，一直按时支付租金并持续续租。

从2005年开始，该物业的管理一直由M女士委托的物业经理负责，包括收取租金、支付费用以及与 ICBC 打交道。M女士完全放权，只有在续租或者需要解决具体问题时才与物业经理沟通，而且从未与ICBC直接联系。

2011年10月，ICBC对驾照中心进行翻修，其间发现该物业以前曾经是加油站。环境监测报告显示下方的土壤和地下水中存在石油烃和金属污染物。ICBC在2012年10月将检测报告发送给中介，提出Shing Yip 可能有责任从该物业中清除受污染的地下水和土壤。

但2008年的续租协议明确规定：承租人接受该处所目前现有的环境状况，且出租人对承租人就该处所相关的环境危害提出的任何索赔不承担责任。这一条款当时就是为了迎接 ICBC 对大楼的翻新而专门协商的。

因此中介本人没有阅读这份报告，也没有将此事告知房东M女士。他在之后的庭审中始终坚持自己的立场，并且明确而坚定地否认故意对房东隐瞒事实。这个相当有决断和担当的决定对于审判结果有重要意义。

2017年末，某知名商业房地产服务公司的地产经纪与Shing Yip签订了独家代理协议，将MacDonald街4126号挂牌出售。

该物业2018年1月开始挂牌，叫价$825万。2018年2月17日，A女士通过自己的房地产经纪人兼好友报价$775万元，经过协商，最终在2018年2月27日达成购房合同（“CPS”）。协商后的购买价格为$825万元，解除条件日期为2018年3月15日，交割日期为2018年7月30日。

挂牌经纪特别要求在A女士在报价中加入“以现状交付”（As-is）条款。因为他没有关于该房产的任何信息。在销售或租赁交易中当挂牌经纪人没有关于房产的任何信息时，这是标准做法。该条款意在告知潜在买家（或租赁交易中的租户），卖方没有就房产状况作出任何陈述，因此买家应自行进行尽职调查。

自合同接受之日起直至交割日，买方有权利在正常营业时间进入该物业，以进行其认为必要的检查、检验、测试和调查，包括土壤测试。

买方应当在Shing Yip 接受报价后48小时内支付首笔定金$5万元；在条件满足或者被豁免后的48小时内，支付第二笔定金$45万元。

2018年2月17日，A女士支付了第一笔定金。

2018年3月15日，A女士签署了解除条件的文件。这意味着放弃了合同中允许她获得和批准第一阶段和第二阶段环境报告、获得和批准房产检验报告以及获得融资的条件条款。而此时她尚未开始获取第一阶段环境报告的流程，也没有为购买该房产获得融资。

2018年3月31日，A女士支付了第二笔定金。

2018年5月29日至6月12日，检测公司完成检测并向A女士提交了第一阶段环境报告。7月4日，另一家公司出具了第二阶段环境报告。两份报告均显示存在环境污染。

其间，买方两次要求延长交割日期未果。最终A女士没能在2018年7月30日完成购买。

2018年10月19日，A女士起诉Shing Yip，要求返还定金并赔偿损失。Shing Yip反诉，要求强制履行购买合同。

2019年5月2日，A女士确认无意购买该房产，Shing Yip可以继续重新挂牌出售。

该房产最终在2019年10月15日以$558万元的价格成交，比当初A女士承诺的价格少了$267万元。

本案争议的焦点是Shing Yip是否如A女士指控的，反复向买方经纪保证其没有任何环境报告副本，从而构成欺诈性虚假陈述。

按照民事纠纷“谁主张谁举证”的原则，A女士必须证明：

1、 Shing Yip 向她作出了事实陈述；

2、事实上，该陈述是虚假的；

3、Shing Yip 在作出该陈述时明知该陈述是虚假的，或在不知道该陈述是真是假的情况下罔顾后果地作出该虚假陈述；

4、Shing Yip 有意让A女士根据该陈述作出行动；以及

5、A女士依赖该虚假陈述并因此遭受损害。

法官认为，A女士没能证明上述任何一点。

本案中唯一知道有ICBC环境报告的人是M女士所委托的物业经理。但他坚称从未向Shing Yip的任何人透露过ICBC提交的环境报告，也从未将此类报告转发给 Shing Yip。这一点在庭审过程中未受质疑。

挂牌经纪没有询问过环境报告，并给出了合理解释：物业经理本人就是地产经纪，并且代管该物业多年，但最终却没有拿到挂牌销售代理权，自己抢了物业经理的生意，应当低调行事。

法官还援引阿尔伯塔省的一个判例，解释即使作为一个机构，其决策层某个人知情或者应当知情，但具体办事人员确实不知情的情况下，不应当推定该机构确实掌握相关信息。

此外，不论业主还是挂牌经纪，不是法律规定必须披露的信息，可以不主动披露。

本案中A女士作为买方，有进行审慎调查的责任。但显然她没有做到。

法官表示，A女士并不是一个缺乏经验的首次购房者。相反，她是一位经验丰富的女商人，曾有过购买商业地产的经验。本案中，她的几个做法都对自己不利：

1、将Shing Yi“没有环境报告”的陈述想当然理解为不存在环境污染问题，没有在第一时间积极进行环境监测。

2、在没有进行环境测评的情况下解除条件。在BC省，环境测评是贷款获得批准的必要条件。A女士自述她之前的一桩房地产交易中在没有环境报告的情况下拿到了贷款，这次她找的贷款经纪人也告诉她不需要环境报告。这可能是导致她不顾经纪人提醒，莽撞解除条件的原因之一。

3、在没有获得贷款承诺的情况下解除条件，并且在第一次申请贷款失败后，没有尽力寻找其他贷款机构。

最终，法官判定A女士应当对她同意的购买价格和最终售价之间的差价承当责任。此外，她还要支付自己起诉以及Shing Yip反诉的法庭费用。

关于这起案件，我们所知道的信息都来自法庭文件，细节不可考。但是其行为背后的逻辑可能在华人买家中普遍存在。例如对自己以往商业经验的过分自信；对合同条款细节不关注；过于依赖熟人圈子；过于追求灵活变通导致对法律后果和风险的忽视。

A女士是否真的曾经在没有环境报告的情况下拿到贷款我们不得而知。但即便如此，这种充满侥幸的个例也绝不能被视为理所当然。依法依规行事，才是保证自身权益的正确方法。