加拿大房东建后巷屋 半年卖不出 降价$35万抛售

后巷屋真的像大家想的那样实用、值钱吗？多伦多居民用自己的亲身经历验证了…

多伦多居民杰里米–威尔逊（Jeremy Wilson）的家在丹佛斯东端（East Danforth），他花了将近 45 万元在后院建造了一套两居室套房巷屋。

威尔逊本想把它租出去，但经过五年的建造（大部分工作都是他自己完成的），他和他现在的妻子决定卖掉各自的房子，换一套更大的房子。

威尔逊的妻子在几天内就卖掉了自己的房子，而威尔逊却很难卖掉自己的房子。

他的房子挂了五个多月的牌，并且经过了多次降价。他开始的心理价位是185万，最终160成交。还因为产权问题他需要额外向政府支付9万的开发费。这一来一回降价接近35万成交！

威尔逊表示，后巷屋套房实际上会阻拦很大一部分潜在买家，因为他们并不需要。

他说：“这增加了卖房的难度，因为现在多了这个东西，我必须收回成本。而我妻子在三天内就卖掉了她的房子，因为那是一套完全标准的多伦多三居室半独立。”

自2018年以来，在多伦多，未经特别许可建造巷道套房是合法的，因为市议会的目标是在低层社区增加密度和租赁选择。对于房主来说，这提供了赚取租金收入或多代同堂居住的机会—为年长的父母、成年子女或其他家人提供一个单独的住处。

但七年后，那些试图出售房产的人发现，后巷屋并不总能带来他们预期的增值。房地产挂牌网站HouseSigma显示，有后巷屋套房的房产通常需要几个月的时间才能售出（而根据多伦多地区地产局2月份的数据，独立屋和半独立屋的售出时间仅为20多天），许多房产的价格下跌了数十万加元。

以三月份上市的三处多伦多房产为例，其中一处的挂牌价在三周内已经下跌了约24万元；另一处的挂牌价在两个月内下跌了24万元，第三处的挂牌价在三个月内下跌了35万元。

不过也有例外。Annex区的一处房产在上市仅 6 天后，于 2 月份以略高于要价的 182.5 万元售出。

威尔逊是在 12 年前买的房子，当时的售价是45.5元。他用房子增值贷款建造了这套后巷屋。他说，正因为如此，他的抵押贷款总额高了很多。

他在去年 10 月份以 185 万元的价格将这处房产挂牌出售，其中包括一栋翻新过的三居室独立屋和一栋位于两车位车库上方的后巷屋套房。今年 1 月，他将价格降至 169.5 万元。TRREB的数据显示，截至2月份，该地区独立屋的平均价格为139.5万元。

威尔逊收到了两份Offer：一份是 11 月份的 170 万元，但附带的条件让他对出售感到不安；另一份是 2 月份的 160 万元，但附带了不同的高价条件。

总之，他意识到自己不得不以比想象中低得多的价格出售。

他说：”我曾希望能买两套房子会是一个吸引人的选择，或许其他人也和我一样，认为租金收入是值得的。但事实证明并非如此。”

后巷屋如何影响房产的转售价值？

多伦多房地产精品公司（Toronto Realty Boutique）的经纪人罗米-哈拉比（Romey Halabi）说，他的客户 “很少”出售或购买已经有后巷屋住宅的房产。

哈拉比说，后巷屋可以提升房产的价值，但找到合适的买家需要耐心，还需要向合适的人群进行营销。

“如果你想向普通大众推销，你会失望的。他们中的大多数人都不想要或不理解这一点，”他说，并补充道，买家通常不想当房东，也可能不想要离自己的房子这么近的另一个房子。

Right At Home Realty 公司的房地产经纪人保罗-约翰斯顿（Paul Johnston）说，不能保证房主在出售时能收回所有的建筑费用。

他说，这就像房屋装修、新装修的地下室或游泳池一样。“不同的买家会对这些改进赋予不同的价值。”

此外，虽然威尔逊的后巷屋位于车库之上，但其他后巷屋的建造方式可能会取代停车位，约翰斯顿认为这对大多数买家来说都是一个交易障碍。

弗里曼房地产公司（Freeman Realty）的房地产经纪人丹尼尔-弗里曼（Daniel Freeman）则表示，后巷屋具有 “内在价值”。

他说，公司曾以 2,500 元到 5,300 元不等的价格出租过客户的后巷屋，一个租金处于中间位置的单元每年可为业主赚取 40,000 元以上的收入。

他说，在出售时，最理想的情况是后巷屋是空置的，这样买家就不会继承一个他们不认识的租户，这样他们就可以很容易地把家庭成员搬进来，或者把这个空间用作办公室或工作室。

弗里曼说，许多买家都对有后巷屋的房屋感兴趣，他的公司有一份长长的名单。

他说，有这样一批人在考虑某处房产，“卖方的上升潜力就会增加”。

他说，与此同时，由于关税等不确定因素以及等待利率是否继续下降等原因，全球和国内市场正经历着严重的波动，购房者也在暂停购买。

可以单独出售后巷屋吗？

威尔逊说，当买家意识到房产产权上有限制条件时，这笔160万元的交易差点告吹。

威尔逊在2019年与多伦多市政府签署了一份协议，在20年内不将后巷屋与房产分割开来，以换取市政府推迟收取开发费用。

他说，买方本可以直接签署同样的协议，继续规避费用，但买方担心这一限制会影响房产未来的可销售性。

因此，他们要求威尔逊支付约 9 万元的开发费。

威尔逊说，无论如何，分割该房产是不可行的。

他解释说：”巷道式套房附则的部分规定是，所有的服务设施都必须从主屋提供。”他解释说：”电气、管道、排水系统都要通过主房。因此，要想分割这处房产，就必须重新进行所有这些连接，而这可能需要花费 10 万元或更多。

虽然威尔逊已经做好了放弃交易的准备，但他最终还是同意支付这笔费用，以便完成交易，而不是在继续支付抵押贷款的同时等待另一个买家。

他说：”另外，我还需要付清市政府的费用，因为没有人愿意购买有产权限制的房子，即使是没有实际问题的房子。”

他补充说，安大略省的第23号法案《更快建房法》（More Homes Built Faster Act）于2022年取消了巷道出租房的开发费，因此建造较新单位的人根本无需支付开发费。

他说：”很难接受因为官僚主义而失去这一大笔钱。”

威尔逊和妻子目前正在租房。

他说：”我们曾有过建新房、免抵押贷款的宏伟计划，但现在实现不了了。”

这对夫妇原计划拆掉同一街区的一栋房子，然后新建一栋，并在其中留出空间，用于威尔逊收集弹球机和修复旧车的工作室。但由于预算较少，工作室可能无法实现，他们可能会翻新一栋房子。

“180万元的时候，我们还有选择。但现在基本上只有 150 万元，在支付开发费后，我们将不得不承担更大的抵押贷款”。