2025年初楼市回暖了吗?从学区房上来看,是有的。 东莞的松山湖片区和莞城学区房成交价上涨,万科金域松湖等小区单价回升至3万/平以上,成交量激增。 天津的河西、南开区因学区政策调整,初中转学需提前3年购房,二手房单日成交量突破400套。 广州的长隆万博悦府凭借优质教育资源,成为市场焦点,成交量和价格均领跑。 但2025年很可能是最后一个学区房小阳春了,因为学区房的价值正在一步步瓦解。 2020年出生人数下跌263万人,对应的就是2026年入学。 2月28日,国家统计局公布了《中华人民共和国2024年国民经济和社会发展统计公报》。 一是幼儿园在校人数:2024年,在园人数比上年一共减少了509万人。二是小学生在校人数:2024年,全国小学在校生较上一年减少了251.6万人。 过去几十年,虽然小学数量在城市化过程中不断减少,但小学在校生数量一直是增长的。终于,在2024年发生了这种转变。 原因就是出生人口下跌。2016年“全面二孩”政策释放的生育高峰在2017年后快速消退,新生儿数量从2016年的1786万降至2023年的902万,直接导致2024年小学在校生人数锐减。 而且这种下跌只是一个开始。因为结婚率在逐年降低。2024年全国结婚对数为610.6万对,这一数据创下45年来新低。 在过去的十一年里,东北三省的小学生共计减少了127.27万人,这种情况正在蔓延至全国。 学生数量少了,学校也跟着关了。 示意图 2012年全国小学数量有22.86万所,到了2023年仅剩14.35万所,在这十一年里减少了8.51万所。 一线城市的情况会好一些,但形势也变得严峻了。 广州传统教育强区越秀区,2024年9月,区内公办小学一年级共计招生351个班,同比减少74个。 北京多个区的小学入学人数也出现了下跌,2024年海淀区小学生预计减少3.4万人,西城减少2万人。上海松江区教育局在2024年官宣了四所小学终止办学的消息。 幼儿园关停的就更多了,还有幼儿园被爆改成养老院,真是紧跟人口变化趋势。 学区房市场的整体需求会越来越弱,暂时看不到反转的可能。 当下,反复强调“家”、“校”共同体的小学,学校的重要性一直在削弱,家长的跟进和付出才是最重要的。很多家长明白这一点之后,对小学学区就没那么深的执念了。 新一代家长更倾向于“用最小的代价解决教育问题”,购买总价低的小户型或兼顾自住品质的次新房,而非单纯为学区支付高溢价。 优质学区房,如双学区、有名校资源的,依然会因稀缺性保持溢价,但流动性会降低。普通学区房,尤其是“老破大”以及“老破小”,则因需求减少加速贬值。 学区房逐渐被视为短期教育消费工具而非长期投资标的。家长更愿意去购买低总价、用完即抛的“学位占坑房”,而非长期持有。 遥想四五年前,三四十平米的学区房能炒到八九百万,恍如隔世。 |
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